1. 全国经济热点:一季度经济数据明日公布 GDP增速将低于7.5%

按照国家统计局的日程安排,本月16日将公布第一季度经济数据。从当前已经公布的各类经济指标来看,业内预期,第一季度GDP增速很可能将低于7.5%的年度目标,而多名政店高层人士日前在多个场合频繁表示,中国更注重经济增长质量,则预示着决策层对此早有心理准备,一系列发声都是在为市场打“预防针”。海兰总署4月10日公布的3月份以及一季度外贸数据显示,3月份,我国进出口总值为3325.15亿美元,同比下降9.0%,其中出口1701.10亿元,同比下降6.6%,进口1624.05亿美元,同比下降11.3%。来自国家统计局的数据显示,今年3月份,虽然CPI同比涨幅回升至2.5%,但反映工业品出厂价格的PPI却依然在负增长区间继续下滑,去产能压力依然较大。此外,国家发改委的数据显示,今年1至2月,全社会完成货运量为68.2亿吨,同比增长仅为7.5%,其中被纳入到“克强指数”的铁路货运量完成6.34亿吨,下降了3.1%。

点评:中国经济增长显著放缓对中国房地产业和地方政府的负面影响最大,主要由于中国房地产业和地方政府面临的风险最高。地方政府融资平台提供开发类项目的融资,此类项目通 常为房地产和基础设施。加之,一些国有企业可能已经进入房地产业,经济增速放缓的影响 戒逐渐显现。

2. 全国经济热点:一季度河南省GDP增长8.7%

一季度,全省生产总值7456.88亿元,比上年同期增长8.7%。其中,第一产业增长4.1%,提高1.2个百分点;第二产业增长9.6%,回落0.2个百分点;第三产业增长8.2%,提高1.1个百分点。值得一提的是,一季度,全省产业集聚区对全省GDP的增长贡献不少。全省产业集聚区工业增加值增长16.2%,同比提高2.2个百分点;占全省规模以上工业增加值比重48.2%,同比提高4.4个百分点;对工业增长的贡献率66.6%。此外,一季度,全省财政总收入1014.76亿元,增长13.9%,增速同比加快5.7个百分点。3月末,全省金融机构人民币各项存款余额40200.7亿元,首次突破4万亿,增长13.0%;人民币各项贷款余额24189.3亿元,增长14.4%。

点评:由于国际金融危机尚未见底,对实体经济的不利影响还在深化,需求不足仍未有根本缓解,长期积累的结构性矛盾仍较突出,全省经济运行中出现的回升迹象能否形成稳定持续的趋势还需要进一步的观察。

3.银监会:严防房地产领域信贷风险

4月29日,中国银行业监督管理委员会于2014年第一季度经济金融形势分析会上提出,银行业要加强精细化管理,严防房地产领域信贷风险。继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范。加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理,大力服务保障性安居工程建设。会议提出,要加强银行业不良贷款余额和比率“双控”管理,积极防范化解突出信贷风险。加强重点领域风险防控,坚持“有保有控、区别对待”,避免“一刀切”式的抽贷、停贷、压贷造成企业 资金链断裂。

点评:银行业金融机构不断重规加强对不良贷款、融资平台、房地产、非标债权业务、流动性和市场风险等方面的风险管理,加强重点领域风险防控,能有效避免“一刀切”式的 抽贷、停贷、压贷造成企业资金链断裂,切实提高服务实体经济质量。

4. 城市建设:三环快速化工程通车范围25日公布4月底有望全线通车

25日上午,市交巡警支队对三环快速化工程通车范围予以公布。据了解,目前,三环快速化工程已初步具备通车条件,通车匝道共20处,其中北三环10处、西三环6处、南三环4处;快速路地面系统新增信号灯26处。本月底,三环快速化工程有望全线通车。据介绍,三环快速化新建工程全长32.5公里。目前,北三环、西三环、南三环、中州大道北段主线地面系统已初步具备通车条件。其中,西三环主线高架桥、上下匝道桥全线通车。西三高架共6个上下匝道,分别是中原路、淮河路、长江路上下匝道。警方介绍,三环快速路全线开通后,将充分发挥智能交通系统的作用,在保证地面通行的情况下,根据车流量使快速公交优先。同时将在高架桥上下增设22处信息诱导显示屏,及时更新通行信息,提醒出行人员避开拥堵路段。

点评:郑州市目前正在进行大面积的城市建设,尤其是道路交通,三环快速路的打通将有劣于缓解当前拥堵的交通,给市民的出行带来便捷,也会给周边房地产发展带来新的契机。

5. 城市建设:郑州文化北路两侧10月份建成50米宽生态廊道

目前,两侧廊道建设和绿化提升工作正在进行,生长在文化路(农业路——北三环)的行道树,因道路拓宽工程,500多棵国槐和40多棵白蜡将秱植至生态廊道内,树龄较大的毖 白杨计划伐除。据了解,三环快速化道路红线内绿化工程是郑州市“两环三十一放射”景观生态廊道建设工程的重要组成部分,其设计内容包含分车带和7处立交桥的绿化景观设计,总面积约89.9万平方米。其中红线内分车带绿化面积约为44.6万平方米,7处立交桥绿化面积约为45.2万平方米,在红线以外的区域由各区进行绿化建设。今年郑东新区增绿200万平方新增水域300万平方今年,在生态建设上郑东新区将再出大手笔:投资10亿元用于生态建设。

点评:生态廊道及城市绿地建设不仅能改善我们城市的环境,提升城市形象,而且对于优化区域的经济发展和招商引资的环境,提升区域土地价值意义重大。

6. 城市建设:郑州地铁建设节奏快

预计今年将开工4条地铁线 继郑州地铁1号线一期工程平稳运营百余天后,今年郑州地铁的建设也将驶入“快节奏”。据了解,今年郑州将开工4条地铁线。地铁1号线二期预计2014年6月底实现全线开工。地铁2号线主线2015年底通车试运营。地铁3号线世行贷款项目争取年底开工。 地铁5号线9月底开工建设。

点评:地铁网的织建,将极大地缓解郑州道路交通面临的压力,拓宽城市立体发展空间,提升郑州都市形象,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。同时对郑州城市居民的居住理念和郑州房地产格局也将产生重要影响。

1. 土地供月度走势

继2014年2月3月连续两月无土地供应之后,4月郑州市土地供应共计11幅,土地供应面积为22.5万方,较去年同月份下降69%,按照历年的土地供应趋势,预计之后的三个月土地供应会出现周期性的反弹。数据来源:中国土地市场网 备注:本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地(下同)

2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2. 土地成交月度走势

4月份土地成交市场,成交土地总量下滑明显,共成交土地为2宗,环比下降81.82%, 同比下降66.7%,成交面积为3.9万㎡,环比下降93.19%,同比下降76.07%。数据来源:中国土地市场网

2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
3.土地成交价格分析

本月郑州市土地成交的均价为63.79万元/亩,其中一幅为普通商品用地,位于红旗路东段,成交面积0.3公顷,成交均价较低为42.13万元/㎡;另外一幅为经适房用地,成交面积为3.58公顷,成交均价为65.81万元/亩。数据来源:中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)

2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
4. 成交土地区域分析

4月份土地成交区域在金水区,其他区域均无成交。

2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
1. 商品房供求分析

商品房市场供销量均有增长,供应面积环比增长28.13%,销售面积环比增长38.97%;供需比为1.1。4月份商品房市场供销量较上月均有所增长;4月份供应面积73.8万㎡,环比增长28.13%,同比下降48.6%;本月销售面积67.4万㎡,环比增长38.97%,同比下降11.8%。 4月房产市场较3月略有回温。

2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2. 商品房价格分析

4月份商品房销售均价9682元/㎡,较上月增长226元/㎡。4月份郑州市商品房成交均价整体上涨226元/㎡,4月份商品房销售均价为9682元/㎡,环比上涨2.39%,同比上涨12.0%。

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3. 商品房区域供求分析

4月份供应量高新区第一,郑东新区销售量第一。4月份高新区的投放量最大,达到25.8万㎡,占全市商品房供应总量的36.2%;其次是中原区和金水区。4月郑东新区销售第一,销售面积为12.8万㎡,占总销量的19.1%;其次是中原区和二七区,销售面积分别为12.3万㎡和11.4万㎡,占比分别为18.4%、17.0%。 4月,高新区供应量最大,郑东新区销售量最大。

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4. 区域价格分析

本月价格出现下降的区域较多,其中郑东新区成交价格下跌约2073元/㎡。4月份,郑州市多数区域商品房成交均价较上月相比均有下跌。其中郑东新区、管城区和经开区下跌明显,跌幅分别达到18.5%、11.8%和10.5%。4月郑东新区成交价格为9111元/㎡,单月跌幅达到2073元/㎡,为跌幅最大的区域。 本月商品房成交均价二七区、高新区和中原区略有上涨,其他区域均为下跌,其中跌幅 最大是郑东新区、管城区和经开区。

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5. 住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析

本月住宅投放量 环比下降22.8%,销售量出现上涨,环比上涨24.9%。4月份郑州市商品住宅的预售面积较上月有所下降,销售面积出现增长;4月商品住宅预售面积39万㎡,环比下降22.8%,同比下降55.4%;销售面积48.7万㎡,环比增长24.9%,同比下降22.4%;4月住宅市场较3月继续回温,出现增长态势。

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6. 住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格

商品住宅成交均价8378元/㎡,相比上月下跌181元/㎡。4月份商品住宅成交均价为8378元/㎡,销售价格较上月下跌181㎡/元;环比下降2.1%,同比上涨9.9%;2月以来商品房成交均价叐市场等因素影响出现了连续三个月的下跌。

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7. 纯商品住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)

4月份商品纯住宅供应面积环比上涨6.8%,销售面积环比上涨25.1%。4月份,商品纯住宅预售面积39万㎡,环比上涨6.8%,同比下降51%;销售面积48.8万㎡,环比上涨25.1%,同比下降14%。4月份供求比为0.8,市场供应继续回升。

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8. 纯商品住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)

4月份商品纯住宅销售价格为8385元/㎡。4月份商品纯住宅成交均价为8385元/㎡,较上月下跌174元/㎡。2月以来,商品纯住宅的成交均价持续略微下跌。/p> 2014年4月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网

9. 纯商品住宅成交面积

90㎡左右小面积、功能型户型继续叐热捧,改善户型比例继续上升。4月份,90㎡以下的产品销售23.7万㎡,占全市纯住宅销量的49.8%,其次90-120㎡占比为19.3%,120-140㎡的产品占据市场为17.2%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为8.4%、5.3%。4月份市场上是90㎡以下户型销量最好,销量占比接近总量50%,为49.8%,目前市场依旧是以刚需为主,刚需客户较热衷于90㎡以下的紧凑户型,首付及月供压力较小。

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10. 纯商品住宅成交均价

本月各个面积段的产品成交均价有涨有跌,其中180㎡以上的纯住宅产品价格上涨幅度最大。4月份市场上180㎡以上产品均价11368元/㎡,上涨最多达19.8%;其次140-180㎡的产品销售均价为8397元/㎡,下跌幅度为9.2%。

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11. 纯商品住宅区域供求分析

4月份,纯住宅市场供应量高新区最多,销售量中原区第一。4月份,高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为16.4万㎡,占全市供应总量的42.3%;其次是金水区,预售面积8.8万㎡,占全市供应总量的22.7%。4月中原区和二七区销售面积均超过20万㎡,占全市销售总面积的42.2%。

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12. 商业市场供需分析

商业供销应量均有大幅回升,预售面积环比上涨154.71%;销售面积环比上涨173.11%。4月份商业预售面积较3月相比有大幅增长,达到8万㎡,为8.66万㎡,环比增长 154.71%,同比下降49.9%;本月销售面积5.74万㎡,环比增长173.33%,同比上涨27.23%;4月供应量和成交量均有大幅回升。

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13. 商业市场价格分析

商业市场价格略有回升,4月价格回升至16850元/㎡。4月商业市场销售价格有所回升,较上月增长193元/㎡,成交均价为16850元/㎡, 环比上涨1.16%,同比上涨2.32%。

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14. 区域供求分析

4月份高新区供应最多,郑东新区销售相对较好。4月份,郑州市商品房整体供应量及销售量均有大幅回升,其中高新区供应较多,供应量为4.56万㎡,占总预售面积的55.5%;其次是中原区,供应量为1.12万㎡,占总预售面积的13.6%;4月份,郑东新区商业销售量较好,为1.66万㎡,占全市总销量的29.1%, 其次是金水区商业销售1.28万㎡,占总销量的22.5%。

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15. 区域价格分析

4月各区域商业价格有涨有跌,二七区价格上涨幅度较大,中原区跌幅较深。4月份郑州市8个区域商业用房成交均价有涨有跌,其中二七区价格上涨幅度较大,中原区跌幅较深。4月二七区的价格为22562元/㎡,上涨幅度为86.8%;中原区的成交均价为19616元/㎡,下跌幅度为44.6%。

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16. 办公市场供需分析

4月办公产品供应量为21.79万方,销售量为12.75万方。4月份办公产品预售面积为21.79万方,同比下降17.5%;销售面积为12.75万㎡,环比增长67.8%,同比增长40%。

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17. 办公市场价格分析

本月办公产品均价为11874元/㎡,环比上涨8.6%。郑州市办公市场近几个月来成交均价走势起伏波动,4月份郑州市办公市场成交均价为11874元/㎡,环比上涨0.3%,同比上涨0.03%。

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18. 区域供求分析

4月办公产品中原区供应最多,为8.3万方,郑东 新区销售量位居首位。4月份郑州市办公市场中原区供应最多,为8.3万方,占全市总供应量的38.4%,其次为高新区,供应量为6.3万方,占全市总供应量29.2%。本月郑东新区成交居首位为7.0万㎡,占全市成交总量的56.5%,其次为高新区成交量为1.7万㎡,占全市成交总量的13.7%。

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19. 区域价格分析

4月份郑州市办公用房价格有升有降;金水区价格环比上涨15.9%,中原区环比下跌17.6%。4月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中金水区办公产品均价11125元/㎡,环比上涨15.9%,上涨幅度最大。办公产品均价下降最大的区域为中原区,均价8184元/㎡,环比下降17.6%。

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