1. 政策资讯:央行决定6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点

中国人民银行决定从2014年6月16日起,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
此外,为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用,也对其下调其人民币存款准备金率0.5个百分点。

点评:央行一直以来积极运用货币政策工具大力支持经济结构调整,特别是鼓励和引导金融机构更多地将信贷资源配置到“三农”和小微企业等领域。当前流动性总体适度充裕,货币政策的基本取向没有改变,将继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理适度增长,优化信贷结构,促进经济健康平稳运行。

2. 政策资讯:国土部首部《节约集约利用土地规定》9月1日起实施

国土资源部第61号令发布《节约集约利用土地规定》:
进一步加强规划引导
进一步强调布局优化
强化标准控制作用
充分发挥市场配置作用
突出了存量土地的盘活利用
完善了监督考评新机制。

点评:《规定》明确指出各类土地建设用地的优化建议方法,旨在土地市场良好运行,从政策上规避了部分恶意浪费土地资源的情况。各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则,运用土地租金和价格杠杆,促进土地节约集约利用。

3.本地快讯:郑州组团新区年内新增中小学、幼儿园20所

市政府印发《郑州市2014年组团新区建设专项工作方案》:
全年固定资产投资810亿元
今年完成公共服务设施投资35.5亿元,包括新增学校20所、新增医院10所、新增行政审批中心8所、新增各类便民服务中心13所、新增游园20个
抓好城中村改造和新型农村社区项目

点评:政府投入近800亿,建设公共设施140余个。包括学校、医院、行政中心等基础的生活配套以及保障房的建设,这些政策都是政府为了保障民生建设,基础配套设施的完善有利于改善居民的生活水平。郑州市区增加公共设施,周边楼盘也会借力优越的配套资源,加大自身项目的宣传。

4.本地快讯:郑州港区572亩居住用地挂牌 将建安置房和公租房

郑州航空港区集中供应一批住宅用地,约为572亩,用以开发安置房和公租房。 航空港区本次出让地块10宗,使用年限70年,容积率小于3,分布在郑港四路到郑港九路、郑港五街到郑港七街、厂北路和滨河大道区域。

点评:得益于区位的优势和政策的支持,航空港区快速发展的经济给片区带来了商业、办公、物流、人流在此集聚。政府土地的出让迎合了港区目前对土地的需求,随着人口的进一步增加,未来将有更多住宅用地在航空港区落地。此外,人口、资金、商业、物流的集聚也必然推进港区区域经济的增长,区域土地的供应与经济的增长是相辅相成的,是相互协调、相互促进的关系。

5.本地资讯:2014年郑州“双料”地王诞生

6月5日下午,郑政东出(2013)24号地块挂牌出让,郑州绿地、正商等8家房企到达现场参与竞拍。该地块位于龙湖中环南路南、九如路西,面积仅为18.16亩,为商务金融用地,起始价为13330万元,经过21轮的竞价,该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得,成为郑州总价地王,并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新郑州地王纪录,溢价率达到116.3%,成为郑州新的“双料”地王。

点评:“双料“地王的出现,一定程度上体现了郑州土地市场供应量和需求量不对等,政府阶段性出让宗地量少,不能满足开发商对土地的需求量。另部分开发企业看好楼市行情,也是导致供需不对等的原因之一。在今年全国楼市普遍低迷的大环境下,双料地王的产生,也刺激了市民购房的观望心态,一定程度上缩短了市民购房的周期。也有利于近期楼市的平稳健康发展。

6. 城市规划: 郑州B3公交开通 绕三环一圈仅需3小时

B3路线:大学路南三环桥下发车,沿南三环向西三环、北三环方向行车,终点站在中州大道郑汴路站。为了让三环快速公交更加快捷,B3主线分别在南三环大学路、西三环沁河路和电厂路公交站同时发车。目前郑州公交发展遵循一个原则:一环减负、二环搭桥、三环组网、四环发展。此次在线路的优化调整时,除了火车站西广场,一环线路一般是截短或者撤停线路,减少重复线路,严格控制线路条数;二环利用BRT的换乘优势,进行组网。郑州快速公交系统在已有日客流规模近70万人次基础上,伴随三环快速公交系统的运营,日客流规模将逼近90万人次。

点评:B3的试营运,标志着郑州在全国首建环线BRT后,又成为第一个建成双环线BRT的城市。B3公交的正式通车,也标志着市民期盼已久的三环快速路开始正式运营,三环快速路的开通改变了郑州的交通格局。也极大缓解了郑州目前的交通压力,便利了居民的出行。此外,三环快速路的通车,将带动环线商业、地产的发展,将环线的四大商圈串联成一个整体,促进环线商业的繁荣。此外,这也必然加速区域楼市的发展。

7. 城市规划:郑州铁路王者归来, 一个站点升级激活郑西版块

随着郑西高铁荥阳南站升级更名为郑州西站,郑州南站定址落户航空港区,郑州将成为全国为数不多的拥有三个高铁站(郑州东站、郑州南站和郑州西站)的城市之一。而且,7月1日全国铁路运行图将调整,郑州铁路的枢纽地位进一步得到加强。一个以郑州为中心、呈放射状的“米”字形高速铁路框架正在从蓝图上一步步变为现实。

点评:增加郑州西站站点,让郑州的城市交通体系得以更加完善,也分流了现有火车站拥堵的人流量,缓解火车站交通压力,有助于郑州城区整体规划的顺利进行。郑州西站的建成通车,便利的交通带来的人口流量,也让房地产行业拥有了更广阔的发展机遇,开发企业会加大在该区域的角逐。便捷的交通会成为人们选择居住在郑州西部的重要的选择因素。

8. 城市规划:明年郑州9个城区老工业区搬迁改造 5年后完成

明年起,郑州西郊等省内9个城区老工业区将全部搬迁改造。近日,省政府办公厅印发《关于加快推进老工业基地城区老工业区搬迁改造的实施意见》,要求国家确定的老工业基地开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、南阳市和郑州市中原区着手编制城区老工业区的实施方案。 “意见”要求,郑州市区西部、开封市东郊等实施方案要力争在今年年底前编制完成。 按照部署,到2020年,率先完成郑州市区西部、洛阳市涧西、新乡市北郊、焦作市中心城区、南阳市宛都等城区老工业区搬迁改造,在产业升级、城市发展、生态环境整治等方面为其他地方提供示范。

点评:城区老工业区搬迁改造,是政府优化城市空间结构的一项重大举措。改造老工业区,使之发展为现代产业,推进城市化的改造,有利于重新布局城市产业。该举措也方便了老工业区交通与外部交通的畅通衔接。此外,将城区老工业区零星棚户区、城中村改造统一纳入棚户区改造范围,并将棚户区全部纳入省保障房建设规划和项目建设计划,更有利用政府统一规划、整体布局。

9. 城市规划:郑州市审议通过“三规划一设计”

6.27日,郑州市第十四届人大常委会第三次会议闭幕。会议表决通过市政府关于《郑州都市区总体规划(2012~2030年)》《郑州都市区综合交通规划(2012~2030年)》《郑州都市区生态水系全面提升工程规划》及《郑州市中心城区总体城市设计》编制成果情况的报告。 将郑州都市区打造成田园都市、畅通都市、宜业都市、宜居都市、魅力都市、创新都市等“六个都市”,2030年形成1300万人的大都市;打造“一网、四港、六中心”综合交通枢纽布局;用足用够丹江水、循环利用黄河水,打造“全域水系、循环水系”。

点评:三规划一设计的审议通过,表明郑州朝着国际大都市的目标迈进,在审议规划的近几十年中,无论是郑州的生态环境、综合交通、还是城市布局都更为合理,更能协调郑州经济的飞速增长。政府在注重发展经济的同时,也全力做好城市的规划。

1. 土地供应

6月份新供应26宗土地,总面积750267.64㎡,环比上涨152%,但与去年同期相比下降43%,供应区域主要集中在二七区,以住宅用地为主。
郑州市6月份新供应土地26宗,占地面积750267.64㎡,其中住宅用地占到新供应土地的79%。
6月份住宅土地供应量持续加大,其中二七区新增13宗,面积35.6万方,占住宅供应的58%左右;商服用地新增5宗,面积9.2万方;中原区新增科教用地1宗,面积6.2万方。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2. 土地成交

6月各类用地成交2宗,成交面积7.2 万方,环比下降79%,土地成交市场持续低迷。
郑州市6月份土地成交2宗,占地面积7.2万方,环比下降79%,土地市场成交低迷;
郑州市6月份土地成交2宗,分别为郑东新区的商务金融用地一宗,二七区普通商品住宅用地一宗。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
3.各类土地成交情况

6月份土地成交共2宗,成交面积7.2万方,商服用地成交1宗,成交面积1.2万方,住宅用地成交1宗,成交面积5.97万方。
6月份住宅用地成交1宗,成交面积5.97万方,环比下降60%;
6月份商服用地成交1宗,成交面积1.2万方,环比下降86.7%;
6月份郑州土地市场成交量持续走低,印证了自年后以来房地产行业市场整体低迷;但地王的出现,表明开发商对未来市场仍有较大的信心。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
4. 地面价、楼面价

6月份商服用地成交地面价、楼面价均上涨;但住宅用地成交地面价、楼面价均下跌。
6月份郑州市商服用地成交地面价1587.4万元/亩,环比大幅上涨,涨幅近217.31%;住宅成交地面价76.33万元/亩,环比下降80.73%,同比下降67.16%;
6月份郑州市商服用地成交楼面价14006.40元/平米,环比上涨明显,涨幅近1003.17%,住宅用地成交楼面381.67元/平米,环比下降68.68%,同比下降61.20%。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
5. 重点地块解读

位于龙湖中环南路南、九如路西的一宗商务金融用地,以楼面价14006.4元/平方米和地面价1587万/亩的价格,成功摘得郑州“双料地王”。
地王的出现,表明土地市场中优质地块的供应量小于需求量,政府把控优质地块的供应。
现阶段中国处于城市化进程,农村人口不断向城市转移,省会优质的配套资源,吸引人口向省会涌入。大量且持续的刚性需求住房,加大开发商拿地的信心。
该地块位于郑东新区,容积率低,根据开发经验,地块适合开发写字楼,且郑东新区写字楼销量占到总销量的80%。对地块前景预期较高,也是地王出现的原因之一。
年后全国楼市普遍低迷,地王的出现,有利于楼市市场的稳定,避免房价出现过山车式波动。
地王对楼市的影响有限 ,不会影响大的房地产市场走向,只表明该区域土地市场的现状。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
1. 6月纯商品住宅数据分析

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网6月份商品纯住宅成交均价为8522元/㎡,较上月增长151.8元/㎡。相比前两月纯商品住宅市场价格开始回暖。6月份,90㎡以下的产品销售22.92万㎡,占全市纯住宅销量的49.9%,其次90-120㎡占比为18.9%,120-140㎡的产品占据市场为18%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为3.22%、2.85%。 6月份市场上90㎡以下户型销量最好,销量占总量的49.9%,市场上刚需置业仍是主流,客户主要关注点在于住宅的性价比。

2. 商品住宅成交均价

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网6月份刚需产品价格略有下降,改善型住宅产品价格大幅上涨。
6月份刚需产品略有下降,改善型住宅产品价格大幅上涨。180㎡的产品均价13895元/㎡,涨幅高达34.3%;其次140-180㎡以下的产品销售均价为10543元/㎡,上涨幅度为12.7%。

3. 商品房供求分析

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网6月纯住宅市场二七区供应量最多,高新区成交量最多。
6月份,二七区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为27.48万㎡,占全市供应总量的27.6%;其次是金水区,预售面积18.48万㎡,占全市供应总量的18.6%。6月高新区的销售面积最大为14万㎡,占总市销售总量的30.5%。

4.6月商品房区域供求分析

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网6月份,郑州市商品房成交均价呈现出区域分化较大。其中中心城区均价出现大幅上涨,边缘城区呈现下跌趋势。经开区、金水区和二七区上涨明显,环比涨幅分别达到19.9%、15.6%和10.5%。6月经开区成交均价为9912元/㎡,环比上涨1644元/㎡,为涨幅最大的区域,主要是因为恒大绿洲和金沙湖高尔夫两个品质楼盘大量成交拉高板块均价。本月惠济区成交均价为9108元/㎡,环比下跌1182元/㎡,为跌幅最大的区域。
6月份二七区的投放量最大,达到38.89万㎡,占全市商品房供应总量的32.6%;其次是金水区,供应量为20.49万㎡。6月高新区的销售量第一,销售面积为14.70万㎡,占总销量的25.0%;其次是二七区,销售面积为9.86万㎡,占比均为16.8%。

5.商业市场数据分析

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网6月份商业预售面积较5月相比有显著上涨,为12.73万㎡,环比上涨104.66%,同比下降35.05%;本月销售面积4.87万㎡,环比下跌34.28%,同比下跌14.56%;6月供过于求。商业供销量有升有降,预售面积环比上涨104.66%;销售面积环比下跌34.28%。
商业市场价格大幅上涨,6月价格涨至21765元/㎡。6月商业市场销售价格继续下降,较上月上涨6519元/㎡,成交均价为21765元/㎡,环比上涨42.76%,同比上涨20.48%。

6.商业市场区域指数分析

区域供求分析——6月份二七区供销两旺,排名第一。 6月份商业市场二七区供销两旺,排名第一。其中供应量为5.56万㎡,占总预售面积的43.7%;其次是惠济区,供应量为4.24万㎡,占总预售面积的33.3%;6月份,二七区商业销售量最好,为1.34万㎡,占全市总销量的27.5%,其次是金水区商业销售1.03万㎡,占总销量的21.1%。

2014年6月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网