1. 宏观经济:7月百城房价76城跌郑州房价8974逆势上涨0.43%

中国指数研究院8月1日发布《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,其中郑州7月新建住宅平均价格为8974元/平,与6月新建住宅平均价格8936元/平相比,环比上涨0.43%!

观点:今年以来,受信贷收紧、市场预期不稳等影响,市场整体下行趋势明显。政策环境方面,中央着力推进长效机制建设,地方调整更趋灵活。部分库存过大、需求不足的城市,通过放松限购、调整公积金政策等措施力图维持市场平稳运行。供应方面,迫于库存高企和负债率较高的压力,多数房企采取低价加推、降价促销等策略,加大推盘以价换量以保障业绩;在市场信息更发达的大中城市,品牌房企对市场反应更加敏感,促销项目增多且价格下调幅度扩大。需求方面,消费者仍然预期市场保持下行,入市意愿不高,市场成交没有明显改善。

2. 宏观经济:河南省上半年GDP同比增长8.8% 略高于全国增速

从整体来看,上半年,河南省经济运行总体平稳、稳中趋好,结构调整持续推进。初步核算,上半年全省实现国内生产总值15778.62亿元,同比增长8.8%。分别比上 年同期和今年一季度加快0.4、0.1个百分点,而上半年我国GDP增长率为7.4%,我省比平均增长率高出1.4个百分点。其中,第一产业增长4.3%,第二产业增长9.7%,第三产业增长8.6%。CPI同比上涨1.8%,处于较低水平,低于全国平均水平0.5个百分点,为2010年以来同期最低涨幅。下半年预计温和上涨。 今年上半年,全省社会消费品零售总额6594.62亿元,比上年同期增长12.9%。

观点:由投资驱动向消费拉动转型,这是河南省当前面临的一个发展阶段,即经济发展的转型升级。“消费品市场稳中有升。”这是我省上半年社会消费整体 情况.

3.房产政策:以房养老城市试点7月1日起正式开闸

老年人住房反向抵押养老保险(以下简称反向抵押养老保险)试点于2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉正式施行,根据保监会6月23日发布的《中国保 监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保,试点期间自2014年7月1日起至 2016年6月30日止,这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。

观点:反向抵押养老保险作为民众养老方式的一种全新选择,一经推出就面临众多争议,房屋产权年限、房价估值等问题是现今悬而未决的事情,多位专家表示反向抵押养老保险在国内尚属新生事物,就适用人群来说注定是一个小众的选择,发展前景并不明朗,民众接受和各项机制完善还需较长时间。

4.保障安置:500万人口以上城市将建积分落户制蓝印户口取消

7月30日国新办举行新闻发布会,正式公布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确将建立城乡统一的户口登记制度,取消农业户口与非农业户口性质区分,这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。河南省政府公布了《河南省新型城镇化规划(2014~2020年)》,规划中明确,到2020年,我省将实行以居民身份证为唯一标识,依法记录、查询和评估人口相关信息的制度。 规划明确,到2020年,我省常住人口城镇化率将由2012年的42.4%达到56%左右,争取新增1100万左右的农村转移人口;户籍人口城镇化率由2012年的23.1%达到40%左右。

5.本地资讯:今年郑州计划建15818套公租房目前申人数接近1万

郑州市2014年保障性安居工程建设计划情况公示:2014年,省政府对郑州市下达的住房保障目标任务为:开工建设保障性住房和棚户区改造住房210210套(户),其中棚户区改造194509户,公共租赁住房15701套;基本建成保障性住房(棚户区改造住房)共32161套。 公示的数据还显示,2014年,郑州市计划开工32个项目,共有15818套公租房。今年三环内基本建成的公租房有2553套。近期将公开分配2101套公租房。而郑州市内五区及高新区、经开区的公租房申请人数已达到9718人,总人数接近1万。

6. 政策环境总结

政策环境:河南省上半年GDP同比增长8.8%略高于全国增速CPI同比上涨1.8%,处于较低水平,低于全国平均水平0.5个百分点,为2010年以来同期最低涨幅。下半年预计温和上涨。今年上半年,全省社会消费品零售总额6594.62亿元,比上年同期增长12.9%。 7月百城房价76城跌郑州房价8974逆势上涨0.43%

房产政策:以房养老城市试点7月1日起正式开闸,2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉正式施行,试点期间至2016年6月30日止。2014年7月河南省政府公布了《河南省新型城镇化规划(2014~2020年)》,规划中明确,到2020年,我省将实行以居民身份证为唯一标识,依法记录、查询和评估人口相关信息的制度。

保障安置:今年郑州计划建15818套公租房目前申人数接近1万2014年,省政府对郑州市下达的住房保障目标任务为:开工建设保障性住房和棚户区改造住房210210套(户),其中棚户区改造194509户,公共租赁住房15701套;基本建成保障性住房(棚户区改造住房)共32161套。

房企动态:万科多元化触角伸向写字楼板块,非住宅营收欲破三成;国资改革中粮地产等央企旗下9公司涨停。7月15日,国务院国资委召开新闻发布会,公 布“四项改革”试点工作涉及中粮集团等6家央企。受此利好消息影响,六央企旗下9家上市公司以涨停收盘。

郑万高铁线路走向确定年底或开建

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网郑万高铁的走向已经确定,开工日期也有望由原计划的2015年底,提前到今年年底前。7月17日,郑万高铁的项目建议书,已经完成了重庆、河南和湖北的会签,上报国家发改委;开工前的各项准备工作也正在推进,有望于年底开工建设。建成之后,郑州到重庆的火车车程,将由现在的17个小时,缩短到4个小时左右,郑州到南阳、平顶山,也将首次有高铁通过。

南三环东延路线规划出炉

南三环东延路线规划出炉,西起南台路规划与南三环中州大道立交相接东至107辅道在郑西客专、石武客专西侧落地,从郑州市区西三环与南三环交叉口驶上高架桥 ,沿南三环向东,可直达107辅道。全线采用高架线路全长约6428.37米,西起南台路规划与南三环中州大道立交相接东至107辅道在郑西客专、石武客专西侧落地;
主线高架标准段:双向6车道,全宽25.5米,高架层设计时速80km/h
地面层:主干路双向8车道,设计时速50km/h;
地面层辅路:双向2车道,设计时速为40km/h。
上下桥匝道3对分别位于文昌路、经开第四大街、经开第六大街处
根据规划,南三环东延线107辅道也将建设高架桥,大致从航海路到经南八路,加上南三环与107辅道交叉处的1座立交,107辅道上的高架桥共计3.5公里长。此 段高架主线双向8车道,地面主线双向8车道,车速和南三环东延线一样。高架桥将在经南三路附近设臵1对上下桥匝道。
据了解,此工程是南三环东延工程的最后一块拼图。

郑州通用航空试验区总体规划获批上街机场为平台

7月10日,《郑州通用航空试验区总体规划(2014~2030年)》获得郑州市政府批准。 郑州通用航空试验区是郑州航空港经济综合实验区的配套工程,规划范围为连霍高速以南、陇海铁路以北、昆仑路以东、金华路以西的区域,面积约21.3平方千米。试验区以上街机场为平台,着力打造通航运营、通航制造、通航服务三大主导产业,引进通航及公务机运营、应急救援、航空培训、航空旅游等产业项目,打造全国领先的通航经济示范区。
截至目前,郑州通用航空试验区已有河南大宇通用航空公司、河南永翔通用航空公司、郑州啸鹰航空公司等26家通用航空企业落地发展;总投资10亿元的郑州啸鹰航空公司飞机组装与试飞基地项目正在建设1号厂房,预计今年第一架“郑州制造”飞机将在试验区下线。2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网

火车站,商圈向集群转变,打造时尚产业集群

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月7日,由郑州市规划勘测设计研究院编制的《管城回族区商都时尚文化产业集群城市设计》正式接受专家评审。该规划涵盖陇海铁路、城东路、城南路、南学街、德化街、布厂街合围区域。规划面积约4000亩,可开发利用土地近1000亩。共分为四大功能区:时尚型产业聚集区、体验型综合商业区、生态型休闲文化带和品质型宜居生活区。
规划目标定位为火车站区域未来将向“郑州大都市中心区时尚产业集聚区”目标迈进。经规划测算,3~5年该区域升级改造后将新建非住宅面积200万平方米,住宅面积300万平方米,同时创造大量的时尚创意、服装设计、电子商务和金融服务等高端就业,培育结构优、质量好、可持续的第五代商贸服务的优质税源,力争打造为辖区高端商贸服务产业对外经济文化交流的“推进器”。

中原新区:完善产业链条打造千亿产业集聚区

中原新区为郑州市中心城区西部组团之一,按照“一带、两心、两轴、三廊、四组团”的发展格局,形成层次分明、职能分工互补、空间布局合理的发展网络,由传统 的纺织服装生产制造、机械制造加工业升级为设计研发、展示销售,由传统商贸业升级为现代服务业,全力打造郑州市中心城区西部核心区现代服务业高地。
在产业谋划上,中原区委、区政府和中原新区管委会进一步明确了“一主业、两集群”的产业布局,围绕“一主业、两集群”构建新区现代产业体系。“一主业”即现代服务业,要以村庄改造功能提升为契机,以新区为招商平台,紧盯国内外500强、主导行业龙头企业和央企,强化招强引优、选商引资,大力引进和发展信息创意、电子商务、生产性服务、总部经济等高端服务业,不断提升中原区现代服务业的规模和档次。“两集群”即打造千亿级的家居产业集群和品牌纺织服装集群。

1. 土地供应

7月份新供应15宗土地,总面积78.111万方,环比上涨3.95%,供应区域主要集中在二七区,仓储、工业用地占比较大。
郑州市7月份新供应土地15宗,占地面积78.111 万方,其中住宅用地仅占到新供应土地的25%,仓储、工业用地所占比重较大。
7月份住宅土地供应量剧增,多为城中村土地入市。其中二七区供应商服用地2宗,占地面积3.039万方;住宅用地总供应20.021万方;仓储用地集中供应4宗在经开区;工业用地供应38.229万方。

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2. 土地成交

7月各类用地成交44宗,成交面积138.9万方,环比大幅上涨,土地市场成交火爆。
郑州市7月份土地成交44宗,占地面积138.9万方,环比上涨94.81%,土地市场成交异常火爆;
郑州市7月份土地成交44宗,二七区土地成交15宗,为郑州成交之首。
郑州市7月份土地成交住宅占比77%,土地市场成交依然以住宅为主。

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
3.各类土地成交情况

7月份土地成交共44宗,成交面积138.9万方,商服用地成交6宗,成交面积7.04万方,住宅用地成交31宗,成交面积115.52万方。
7月份住宅用地成交31宗,成交面积115.52万方,环比大幅上涨94.83%;
7月份商服用地成交6宗,成交面积7.04万方,环比上涨83.3%;
7月份郑州土地市场成交火爆,扭转近半年土地成交低迷的态势,表明开发商对房地产市场发展趋势看好。

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
4. 地面价、楼面价

7月份商服用地成交地面价、楼面价均下滑;但住宅用地成交地面价、楼面价有所上扬。
7月份郑州市商服用地成交地面价660.34万元/亩,环比大幅下降140.33%,6月份商服用地成交的为地王,拉升了地面价,7月份的商服成交地面价回归正常;住宅成交地面价422.01万元/亩,环比下降81.91%;
7月份郑州市商服用地成交楼面价1988.61元/平米,环比大幅下降,价格大幅波动受6月份地王的影响;住宅用地成交楼面1344.63元/平米,环比下降71.61%,同比下降26.6%。

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5. 重点地块解读

7宗土地全部位于南三环核心区域,未来发展潜力巨大。
7宗土地均以底价成交,入市后可能会拉低郑州南部的房价。
地块区位优势明显,均位于南三环的核心区域,紧邻建设中的地铁2号线,随着城市框架的拉大,未来该区域升值潜力巨大。
7月份大量的城中村土地入市,土地市场成交火爆,城中村土地的集中入市,加大了市场的库存量。

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网
1. 7月商品房供求分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网商品房市场供过于求,供应面积环比下跌6.02%,销售面积环比增长11.72%;供需比为1.7。7月份商品房市场供应量较上月有所回落;7月份供应面积112.2万㎡,环比下跌6.02%,同比增长22.6%;本月销售面积65.6万㎡,环比增长11.72%,同比下降13.3%。7月商品房市场尽管供需比有所缩小,但仍处于相对高位,后续市场压力较大。

2. 商品房价格分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份商品房销售均价9661元/㎡, 较上月下跌414元/㎡。
7月份郑州市商品房成交均价整体下跌414元/㎡,7月份商品房销售均价为9661元/㎡,环比下跌4.11%,同比上涨8.4%。

3. 区域供求分析——7月份供应量金水区第一,高新区销售量第一

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份金水区的投放量最大,达到44.34万㎡,占全市商品房供应总量的39.5%;其次是高新区,供应量为17.13万㎡。7月高新区的销售量第一,销售面积为13.00万㎡,占总销量的19.8%;其次是金水区,销售面积为10.80万㎡,占比为16.5%。

4.区域价格分析——本月成交均价金水区回落幅度较大

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份,郑州市商品房成交均价,除高新区外,均出现不同程度的回落。其中金水区回落幅度最大,其次为管城区。 金水环比回落最为明显,跌幅达26.0%,成交均价为10179元/㎡,环比下跌3581元/㎡;其次为管城区,跌幅达14.1%,成交均价为9074元/㎡。主要是因为金成时代广场推出的刚需小户型大量成交,拉低了板块均价。

5.住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网本月住宅投放量环比下跌11.4%,销售面积环比上涨15.7%。
7月份郑州市商品住宅的预售面积下跌,销售面积上涨。7月商品住宅预售面积93.1万㎡,环比上涨下跌11.4%,同比上涨41.1%;销售面积53.3万㎡,环比上涨15.7%,同比下降4.0%;7月住宅市场较6月成交上涨。

6.住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网商品住宅成交均价8521元/㎡,相比上月上涨6元/㎡。7月份商品住宅成交均价为8521元/㎡,销售价格较上月上涨6元/㎡;环比上涨0.1%,同比上涨12.0%;价格基本维持稳定。

7.纯商品住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份商品纯住宅供应面积环比下跌6.3%,销售面积环比上涨15.8%。7月份,商品纯住宅预售面积93.1万㎡,环比下跌6.3%,同比上涨65%;销售面积53.23万㎡,环比上涨15.8%,同比上涨8%。7月份供求比为1.7,未来市场存量充足。

8.纯商品住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份商品纯住宅销售价格为8524元/㎡。7月份商品纯住宅成交均价为8524元/㎡,较上月增长1元/㎡。成交价格基本保持稳定态势。

9.纯商品住宅成交面积(不含经适房等政策性用房)

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网90㎡左右小面积为成交主力户型,其他面积段成交面积基本保持稳定。7月份,90㎡以下的产品销售29.15万㎡,占全市纯住宅销量的54.8%,其次90-120㎡占比为16.5%,120-140㎡的产品占据市场为15.7%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为6.9%、6.1%。 7月份市场上90㎡以下户型销量最好,销量占总量的54.8%,市场上刚需置业仍是主流,客户主要关注点在于住宅的性价比。

10.纯商品住宅成交均价(不含经适房等政策性用房)

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网2014年7月郑州商品纯住宅预售面积93.1万㎡,环比下跌6.3%,同比上涨65%;销售面积53.23万㎡,环比上涨15.8%,同比上涨8%。7月份供求比为1.7,未来市场存量充足。7月份商品纯住宅成交均价为8524元/㎡,较上月增长1元/㎡。成交价格基本保持稳定态势。7月份刚需产品价格略有下降,大户型住宅产品价格大幅上涨。7月份刚需产品略有下降,改善型住宅产品价格大幅上涨。180㎡的产品均价15094元/㎡,涨幅达8.6% 。

11.纯商品住宅区域供求分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月纯住宅市场金水区供应量最多,高新区成交量最多。7月份,金水区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为30.29万㎡,占全市供应总量的32.5%;其次是高新区,预售面积16.94万㎡,占全市供应总量的18.2%。7月高新区的销售面积最大为12.63万㎡,占总市销售总量的23.7%。

12.商业市场供需分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网商业供销量有升有降,预售面积环比下跌34.52%;销售面积下跌28.85%。7月份商业预售面积较6月相比有显著回落,为8.34万㎡,环比下跌34.52%,同比上涨14.18%;本月销售面积3.47万㎡,环比下跌28.85%,同比下跌50.50%;7月供过于求。

13.商业市场价格分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网商业市场价格有所下跌,7月价格下跌至17527元/㎡。7月商业市场销售价格有所下降,较上月下跌4238元/㎡,成交均价为17527元/㎡,环比下跌19.47%,同比上涨27.10%。

14.商业市场区域供求分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份金水区供应量排名第一,销售量排名第二,二七区销售量排名第一。7月份商业市场金水区供应量排名第一,销售量排名第二。其中供应量为6.92万㎡,占总预售面积的83.1%;其次是管城区,供应量为0.96万㎡,占总预售面积的11.5%;7月份,二七区商业销售量最好,为0.91万㎡,占全市总销量的26.1%,其次是郑东新区商业销售0.80万㎡,占总销量的23.0%。

15.商业市场价格分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月大部分区域商业价格回落,仅惠济区商业环比大幅上升102.80%,价格为31333元/㎡。7月份郑州市8个区域商业用房成交均价7个区域出现下跌,仅惠济区大幅上升102.80%,价格为31333元/㎡,其中天地湾项目本月成交量较大,拉高板块均价。 7月金水区的价格为17042元/㎡,下跌幅度为44.3%;郑东新区的成交均价为15308元/㎡,下涨幅度为27.7%。

16.办公市场供需分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月办公产品供应量为10.68万方,销售量为8.91万方。7月份办公产品预售面积为10.68万方,环比上涨126.7%,同比下降17.2%;销售面积为8.91万㎡,环比上涨12.9%,同比下降32.5%。

17.办公市场价格分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网本月办公产品均价为13395元/㎡,环比上涨12.6%。郑州市办公市场本月价格回升,成交均价为13395元/㎡,环比上涨12.6%,同比上涨12.1%。

18.办公市场区域供求分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月办公物业供应集中于金水区及管城区,郑东新区去化第一。7月份郑州市办公市场中新增供应量集中于金水区及管城区,其中金水区新增供应为7.12万方,管城区新增供应为3.56万方。本月郑东新区成交仍居首位为5.40万㎡,占全市成交总量的60.6%,其次为二七区成交量为1.40万㎡,占全市成交总量的15.7%。

19.办公市场区域区域价格分析

2014年7月份郑州市房地产市场分析报告|郑州楼市网7月份郑州市办公用房价格有升有降;二七区价格环比上涨21.8%,惠济区环比下跌14.2%。7月份郑州市各个区域办公产品销售价格有涨有跌。其中二七区办公产品均价10319.1元/㎡,环比上涨21.8%,涨幅最大。办公产品均价下跌最大的区域为惠济区,均价为8360.86元/㎡,环比下跌14.2%。