2016郑州房地产市场分析报告|郑州楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、两大崭新标签:国家中心城市、中国(河南)自由贸易试验区

2016年12月20日,国家发展和改革委员会发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》,表示将支持郑州建设国家中心城市。

2016年8月31日,国务院决定设立中国(河南)自由贸易试验区。2017年4月1日,中国(河南)自由贸易试验区正式挂牌成立。河南自贸区以郑州为主,包括郑州、洛阳、开封三个片区。河南自贸区功能定位是加快建设贯通南北、连接东西的现代立体交通体系和现代物流体系,着力建设服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽。郑州片区将围绕该功能定位,着力打造全方位深化改革引领区、多领域扩大开放先行区、高水准实践经贸规则试验区,构建中国内陆地区国际经济通道,中部地区经济、社会与政府转型的示范区。

中国(河南)自由贸易试验区实施范围119.77平方公里,涵盖三个片区:郑州片区73.17平方公里,开封片区19.94平方公里,洛阳片区26.66平方公里。

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中国(河南)自由贸易试验区郑州片区重点发展智能终端、高端装备及汽车制造、生物医药等先进制造业以及现代物流、国际商贸、跨境电商、现代金融服务、服务外包、创意设计、商务会展、动漫游戏等现代服务业,在促进交通物流融合发展和投资贸易便利化方面推进体制机制创新,打造多式联运国际性物流中心,发挥服务“一带一路”建设的现代综合交通枢纽作用。

郑州片区四至范围:东至东四环、四港联动大道;南至经南十七路、新月路、托月路、凤鸣路、星光路、金光路、经南六路、经开第三大街;西至机场高速、陇海铁路、心怡路、康宁路、东风东路、商鼎路、黄河东路、熊耳河路、通泰路、商务外环路、如意西路、朝阳路、龙腾四街、北三环东延线、众意路、龙北一路、中州大道、柳林路、花园路;北至新龙路、四环北段、龙源十三街、龙湖内环路、九如东路、龙飞路、龙湖金融岛外环路、如意东路、龙湖外环路、东风东路、熊耳河路、双全路、正光路、中兴路、金水东路、东风渠、明理路、莲湖路。

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2、区位、面积、人口

郑州是河南省省会,是全省的政治、经济、金融、科教中心,是中国中部地区重要的中心城市,国家重要的综合交通枢纽,中原经济区核心城市,郑州地处华北平原南部、黄河下游,居河南省中部偏北,东接开封省,西依洛阳市,南部与许昌市、平顶山市接壤,北临黄河与新乡市、焦作市相望。郑州是中原腹地,史谓“天地之中”,古称商都,今为绿城。郑州市现辖6区5市1县及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区。全市总面积7446平方公里,市区面积1010平方公里,建成区面积437.6平方公里。

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郑州是中国公路、铁路、航空、通信兼具的综合性交通枢纽,拥有亚洲最大的列车编组站和中国最大的零担货物转运站。陇海铁路、京广铁路在该市交汇,107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公路穿境而过,郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。郑州还拥有亚洲最大的列车编组站和中国最大的零担货物转运站郑州货运东站以及全国唯一运行时速350公里的高速铁路十字枢纽站郑州东站。

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郑州被称为“火车拉来的城市”,清朝朝廷大臣盛宣怀勘察卢汉铁路时,将郑州站辟为甲等火车站,直接影响了郑州近现代的发展进程。陇海,京广线的十字交会,让郑州一直处于全国铁路交通枢纽地位。

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2016年郑州市全市年末总人口972.4万人,比上年增长1.6%。城镇人口690.6万人,增长3.6%。年末全市城镇化率达到71%,比上年提高1.3个百分比。

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3、经济发展稳中有进

3.1 2016年郑州市经济发展情况

2016年,郑州市经济发展稳中有进、稳中向好。全市经济运行态势波动起伏,第一季度实现开门红,主要指标领跑全省,第二季度规模以上工业增加值、固定资产投资等指标增速大幅回落。面对经济下滑,市委、市政府带领全市上下深入贯彻落实国家和省、市重大决策部署,坚持把稳增长、保态势作为首要任务,制定实施了一系列政策措施,综合施策、精准发力,扬长避短,主要指标在第三、第四季度持续回升,全年经济运行呈“U”型走势,基本实现了“稳中有进,稳中向好”的良好态势,实现了“十三五”良好开局,为全省经济发展作出积极贡献。

(1)2016年国民生产总值(GDP)

初步核算,全年全市生产总值7994.2亿元,比上年增长8.4%左右,增速比全国(6.7%)、全省(8.1%)分别高出1.7个和0.3个百分点;虽然增速比去年(10.1%)回落1.7个百分点,但比今年前三季回升0.5个百分点,在全国、全省分别与前三季度持平的情况下,郑州市升幅度好于全国、全省。

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(2)2016年产业结构完成投资情况

其中第一产业增加值完成156.4亿元,比上年增长3%;第二产业增加值3780.7亿元,增长5.9%;第三产业增加值4057.1亿元,增长11.1%。三次产业结构为2.0:47.3:50.7,第三产业占GDP比重继在“十二五”期间超过工业后,在今年超过第二产业3.4个百分点,第三产业成为拉动郑州市经济增长的主要动力。

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(3)2016年固定资产投资稳中回落

全年固定资产投资完成6998.6亿元,比上年增长11.3%,增速高出全国(8.1%)3.2个百分点,低于全省(13.7%)2.4个百分点,比上年(19.6%)回落8.3个百分点,回落幅度高于全国(回落1.9个百分点)和全省(回落2.8个百分点)。

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(4)2016年金融机构存、贷款稳步增长

截止2016年底,全市金融机构存款余额19000.7亿元,比上年增长12.2%;金融机构贷款余额15422.4亿元,比上年增长21.8%。

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3.2 郑州经济总量名列全国城市第十七位

2016年,面对国内外复杂多变的发展环境和经济下行压力持续加大的严峻形势,在市委、市政府的正确领导下,全市上下同心同德,克难攻坚,经济社会发展继续保持健康快速发展。全年完成生产总值7994.2亿元,名列全国城市第17位,比上年前移1位,排在郑州前面的分别是:上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、佛山和宁波。其中南京、青岛生产总值在2016年超过万亿,GDP超过万亿的城市已达12个。与2015年相比,成都超越武汉,长沙超越无锡,佛山超越宁波。

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3.3 郑州经济占全省比重进一步提高

2016年,郑州经济社会发展快速健康发展,增长水平和效益好于全国全省,主要经济指标占全省的比重进一步提高,以占全省4.4%的土地面积和9%的人口,创造了全省近20%的经济总量和近1/3的财政收入。

2016年,生产总值达到7994.2亿元,占全省的19.9%,比上年提高0.1个百分点;地方财政一般公共预算收入突破千亿,达到1011.2亿元,占全省的32.1%,比上年提高0.7个百分点;同时进出口总值、社会消费品零售总额、固定资产投资、服务业增加值分别占全省的77.3%、20.8%、17.6%和24.1%。

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3.4 郑州市城乡居民收入稳步提高

2016年,随着郑州市经济社会持续健康发展,经济总量进一步扩大,居民收入水平稳步提高。

2016年,郑州市城镇居民人均可支配收入达到33214元,比上年增长6.8%;收入水平在全国省会城市排第16位。排在我市前面的分别是杭州、广州、南京、长沙、济南、呼和浩特、武汉、沈阳、福州、昆明、成都、西安、合肥、南昌和乌鲁木齐。其中杭州、广州两个城市分别为52185元和50941元,超过5万元;南京、长沙、济南和呼和浩特4个城市超过4万元。

农村居民人均可支配收入达到18426元,比上年增长7.6%;收入水平在全国省会城市排第7位。排在郑州市前面的分别是杭州27908元、长沙25448元、广州21449元、南京21156元、武汉19152元和成都18605元。

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4、郑州市中心城市规划

4.1 城市性质定位

(1)是全国重要的交通、通讯枢纽,新亚欧大陆桥上的重要城市,也是国家开房城市和历史文化名城。

(2)是中原城市群“大十字”形骨架的核心城市。

(3)是推动中部崛起的核心城市之一。

(4)是全国重要的工业城市和铁路枢纽城市。

(5)是全国重要的物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。

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4.2 中心城区规划

市域城镇空间结构是:“一心四城、两轴一带”,网络化的城镇空间发展格局。

一心:包括中心城区及三个外围组团(郑汴-中牟组团、航空港组团和上街-荥阳组团),是市域空间结构的核心地域。

四城:指巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区4个中等城市,是市域空间结构中的二级城市。

两轴:东西向沿连霍高速公路、陇海铁路等公交干线的郑州中心城区、郑汴-中牟组团、上街-荥阳组团、巩义市区及沿线城镇所构成的城镇发展轴,是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线。南北沿线向沿京港澳高速公路、京广铁路等交通干线上的郑州中心城区、航空港组团、新郑市区等城镇所构成的城镇发展轴。

一带:发展轴线共同构筑中原城市群“十”字形空间骨架的核心区域。市域南部依托省际交通干线由登封市区、新密市区和新郑市区等城镇构成东西发展带。

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5、郑州市2016年土地供应情况

5.1 2016年国有建设用地供应计划

2016年以全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会为指导,认真贯彻实施中央提出的中部崛起战略,突出郑州在中部崛起中的重要支撑作用和中原经济区发展中的核心带动作用;严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定,坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则方法,合理调配各类用地供应指标,优化郑州市土地供应结构;注重节约集约用地,走资源节约、环境友好、经济健康发展、区域协调、社会和谐的新型城镇化道路;强化土地供应计划的公共政策属性,促进郑州市全面、协调和可持续发展。

郑州市中心城市整体用地规划图

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(1) 土地供应总量: 2016年郑州市计划供应国有建设用地总规模为4415.8公顷。

(2) 用途结构: 住宅用地为2230.36公顷(不含保障房),保障房用地218.18公顷、商业用地774.45公顷,工矿仓储用地445.69公顷。

(3) 空间(区域)分布: 市内五区计划供应总规模为2700.04公顷(二七区为646.50公顷、中原区为749.40公顷、金水区为377.37公顷、管城区为378.54公顷、惠济区为548.23公顷),郑东新区为528.31公顷,经开区计划供应328.96公顷(不含物流园区),高新区计划供应858.49公顷。

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2016年郑州市土地市场多家一线开发商进驻,疯狂圈地模式再次彰显,2016年年郑州行政八区土地供应15624亩,其中商品房用地供应14419亩。2016年年郑州行政八区土地成交9874亩,其中商品房用地成交8590亩。

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(4) 郑州市城镇基准地价表

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5.2 2016年郑州市土地成交诞生多个地王

(1) 地王

2016年的郑州共诞生16个地王,郑东龙湖和经开区最多。2016年年初的土地市场并不是开年就异常火热。

1月7日正商地产经过99轮竞争,以189021万元拿下郑东龙湖祭城路南、东风渠北102.5亩住宅用地,每亩地价1844.107万元,楼市地价每平方米11065元,创出郑州新的每亩地价纪录。这是进入2016年后郑州诞生的首个地王地块,也是如今正在建设的正商善水上境项目。

1月20日郑州经开区一块29.17亩住宅用地网上摘牌,被碧桂园以3.8亿元拿下,再创经开区每亩地价和楼面地价新的“双料地王”纪录。

4月1日,恒大拿下郑东龙湖地王,每亩地价2049.04万元,这也是郑州每亩地价首次超过2000万元;6月1日,郑东龙湖两块宅地摘牌,雅居乐和荣盛发展进来厮杀,双双创出楼面价和单价地王纪录。

如同上半年的房地产市场,郑州土地市场上半年基本上比较平静,共产生了4个“地王”。而七月份的郑州“地王”产生情况如同下饺子,共计产生7个“地王”。

7月1日亚新拿下郑东白沙区域地王;后是7月7日,福建福晟集团和谦祥集团联手拿下的高新区地王、裕华拿下的惠济区地王;接着7月8日,万科美景联手拿下南阳路郑纺机块地地王;到了月底,7月28日、29日、30日,经开区每日一块宅地网拍,连续刷新多个区域地王纪录。

到了8月18日,郑东龙湖又有两块宅地出让,当天融创和上海金茂争的可谓是昏天地暗,双双创出郑州新的总价、单价、楼面价“三栖地王”纪录。并且上海金茂创出的每平方米4183.73元的楼面价纪录,超过当时一线城市广州的地王记录。

到了9月份,9月1日和14日,经开区一块住宅用地和一块兼容住宅用地摘牌,先后被华润和福建阳光城集团强势竞得。

就在9月14日阳光城拿下经开区地王的晚上,郑州市政府出台了“郑九条”,提高郑州市区住宅用地出让门槛,引入“熔断机制”。郑州地王就此告一段落。

从2016年郑州市区产生的各类地王来看,16个地王中,郑东龙湖占了6个,郑州经开区占了6个,其他区域占了4个。

从对房地产市场的影响来看,其他区域中的7月8日万科美景郑纺机块地地王,对7月份以后郑州市区的房价疯涨、跳涨起了推波助澜的作用,一些楼盘在该地王产生后一夜之间以每平米500元、1000元甚至3000元的幅度大涨;七月底经开区出现的地王“三连冠”,再次引来房价跳涨,加剧了人们对市场的恐慌。

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2016年8月18日北京览秀城置业(金茂集团)经过9小时239轮争抢以35.1亿摘得郑东新区14号地,夺得2016年度总价地王。

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2016年郑东新区龙湖副CBD区域土地市场“地王“频出,位列前四的地块均出自龙湖副CBD;北京览秀城置业有限公司(金茂集团)斩获郑州市土地总价、单价、 楼面价“三料地王”;本土正商集团进军“地王窝”。

(2) 郑州土地风波:K2来了

+ 2016.6.15,K2参与了惠济区东赵城改地103.3亩摘牌,天伦万科以高于起始价2400万元才拿下。

+ 2016.7.7,K2竟得高新区翠竹街附近约122亩城镇住宅用地(郑政出2016[72]号),于7.20宣布无效。

+ 2016.7.13,K2“抢走”一块鑫苑参与开发的管城区城改地(郑政出〔2016〕79号)

+ 2016.12.3,郑州城中村土地将在12月9日迎来拍卖,北京企业“K2”(现更名为石榴集团)卷土重来,郑州本地十多家房企维权让“k2滚蛋”。

+ 2016.12.11,相关开发商联合城中村村民走上街头“维权”,围堵郑州市委、市政府,要求:北京世纪泰丰公司,请离开郑州!

+ 2017.1.15,北京葡萄沟房地产开发有限公司(K2)将参与郑政出〔2016〕186号(网)地块的网拍,并缴纳了保证金。一石激起千层浪,八面神村村民因为安置房停建问题,拉横幅、贴标语在郑州绿城广场附近再次上演了一场维权大戏。

+ 2017.1.20,北京葡萄沟房地产开发有限公司(K2)在管南片区再抢一地(郑政出【2016】191-192号),该地块位于紫荆山南路东、站马屯路南,合计约46亩,属于站马屯城改地块。

(3) 熔断

住宅用地出让引入熔断机制,防止地王不断出现引起房价上涨恐慌,是2016年一些房地产热点城市实施的调控政策之一,苏州市在5月份最先实施,随后南京也出台了熔断办法。郑州市在地王不断出现后,于中秋节放假前夜的9月14日出台“郑九条”,9月19日开始实施,对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让,引入熔断机制。10月31日,熔断实施细则出台,12月15日,首块熔断地块产生,被正商旗下公司竞得。

(4) 复垦卷

12月14日,郑州市国土局公告,从2017年1月15日起,郑州市市内五区和郑东新区、高新区、经开区三个开发区范围内,商品住宅用地竞拍时,竞买人拿地必须提前购买与出让土地面积同等的复垦卷,即“持卷准入”。河南省首批6148.59亩复垦卷12月20日成功拍卖。

(5) 土地出让计划

2016年郑州市区累计出让住宅用地1.1万多亩。

在9月14日郑州市政府出台“郑九条”后,市国土资源局在9月底表示将在第四季度推出住宅用地6500多亩。由于熔断细则10月31日才推出,10月、11月份市区住宅用地挂牌出现了两个月的空窗期,11月5日开始郑州市国土资源局加快挂牌住宅用地,到12月31日,累计分成14批推向市场,共计113块住宅用地,面积达到6600.45亩,超过6559.62亩的住宅用地供应计划。

  

此前,为稳定市场信心,郑州市国土资源局于11月4日还公布了2017年到2019年未来三年的住宅用地供应计划,2017年计划供应840公顷(折合12600亩),2018年计划供应780公顷(折合11700亩),2019年计划供应780公顷(折合11700亩),三年合计2400公顷(折合36000亩)。如果这些供地目标及时实现,预计将对未来一段时间的郑州房地产市场走势造成重大影响。

5.3 2016年郑州市土地成交信息

根据中国土地市场网公布的数据,2016年郑州市第一季度成交各类土地90宗,成交面积306.94万平方米;第二季度成交各类土地43宗,成交面积162.54万平方米;第三季度成交各类土地47宗,成交面积215.13万平方米;第四季度成交各类土地68宗,成交面积254.26万平方米,从成交面积来看,各季度同比涨跌幅分别为-35.58%,104.81%,32.36%,18.19%。2016年度成交各类土地248宗,成交面积938.87万平方米,同比下降18.06%。

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6、2016年郑州市房地产市场分析

6.1 2016年郑州市商品房预售证情况

2016年郑州市商品房预售证共预售263个,预售商品房798栋楼,预售商品房112155套,共预售商品房面积1112.27万平方米。

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6.2 2016年郑州市房地产投资情况

2016年郑州市全年房地产投资完成2778.9亿元,比上一年增长38.9%;其中住宅投资1916.4亿元,增长43.2%。

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6.3 2016年郑州市商品房施工面积情况

2016年商品房施工面积14230万平方米,比上年增长31.5%,其中,住宅施工面积9603.7万平方米,增长32.4%。

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6.4 2016年郑州市商品房新开工面积

2016年商品房新开工面积5287.2万平方米,比2015年增加2453.2万平方米,增长了86.6%。

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6.5 2016年郑州市商品房竣工面积情况

2016年郑州市房屋竣工面积278.28万平方米,增长32.8%,其中,住宅竣工面积250.11万平方米,增长27.9%。

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6.6 2016年郑州市商品房销售情况

2016年郑州市商品房销售面积1441.9万平方米,下降7.8%;销售金额901.6亿元,增长1.3%。

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6.7 2016年郑州市二手房交易情况

2016年,郑州市区二手房交易量为80439套,比2015年上涨了23263套,环比涨幅为40.69%;二手住房成交均价为每平方米9327元,比2015年上涨了1171元,环比涨幅14.36%。二手房量价同时创出历史新高。随着2016年楼市进入火爆状态,二手房成交量也在大幅上升。

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2016年1-12月,全市二手房交易面积762.15万平方米,交易套数81720套,其中二手住房交易面积744.34万平方米,交易套数80439套。

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6.8 2016年1-12月郑州市房地产成交情况

(1) 1-12月郑州市商品房批准预售面积情况

2016年度郑州市区商品房批准预售面积1960.99万平方米,商品住宅批准预售面积1476.63万平方米,非住宅批准预售面积483.9万平方米。

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(2) 1-12月新建商品房及住宅成交情况

2016年度商品房销售面积及套数为2035.76万平方米和204173套,其中商品住宅成交套数和成交面积分别为163575套和1721.61万平方米,分别同比上涨55.12%和59.65%。其中2016年度新建商品住宅成交套数第一季度、第二季度、第三季度、第四季度分别为25319套、45522套、55898套、36836套,同比分别上涨20.76%、78.88%、99.12%、18.96%。

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2016年度市区新建商品住宅成交均价稳中有升,全年成交均价为9736元/平方米,比去年同期上涨9.92%。

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6.9 2016年郑州市主城区住宅项目销售排行

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6.10 2016年郑州市开发商销售排行

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6.11 2016年郑州房地产政策回顾

年初在“去库存”总基调下,郑州楼市以宽松政策为主,楼市回暖,“金三银四”楼市热度一般。5、6月楼市购房热渐起,地王潮初显。7、8、9三个月,地王潮席专全国,郑州地王潮也刷新近十年记录,房价一路涨涨涨。9月中旬,中秋节“郑九条”颁布,郑州开始收紧楼市。紧接着,国庆假期内郑州“双限”出台,楼市逐渐入冷,趋于平缓。冬至、平安夜,限贷限购再次加码,打击投资客退场,抬高购房门槛。

(1) 2月2日商业贷款调整

继2015年“9.30”新政将30%的首付降到25%之后,央行银监会再放大招利好楼市,商业贷款首付比例最低25%,各地可向下浮动5个百分点。二套房最低首付比例调整为不低于30%。

(2) 2月22日契税、营业税调整

2月19日,财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知,2月22日起执行。个人购买家庭唯一住房90平方米及以下减按1%税率征收契税。家庭唯一住房面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

(3) 3月1日央行降准

中国人民银行2月29日宣布,自3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。人民银行称,此举旨在保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。这是今年央行首次降准。2015年人民银行五次下调存款准备金率。

(4) 7月1日公积金基数调整

从郑州住房公积金管理中心获悉,该单位对2016年7月1日至2017年6月30日住房公积金缴存基数、缴存比例进行调整,单位和职工个人一个月最多可以缴存3180元公积金,比去年多224元。

(5) 9月14日“郑九条突袭”

中秋前夜,郑州市人民政府办公厅出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。本次调控大多围绕加大土地供应、“限地价、竞房价”和限制分批、分次销售,不得降低首付比例等。虽然相比全国其他出台的楼市新政,稍显温和,但是却对当时火热的“地王潮”有一定的冷却作用,也拉开了郑州楼市调控的序幕。

(6) 10月2日郑州重启限购令

10月1日晚间,郑州市人民政府办公厅发布,关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知:自2016年10月2日起,在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。10月2日上午郑州市房管局召集诸多开发商和中介,解读1日晚发布的郑州住房限购政策,详细通报了政策出台的背景、郑州市住房信息查询系统的使用方法、合同备案执行细节、二手房交易限购操作细节。

(7) 10月3日郑州进入“双限”时代

10月1日郑州市政府发布住房限购后,10月3日郑州楼市调控再升级,中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局联合发布郑州市个人住房信贷政策通知。在限购区域内,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例为40%。至此,郑州正式迎来限购、限贷的“双限”时代。

(8) 12月21日郑州调控“再补刀”

12月21日晚8点左右,郑州市政府官方网站发布《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》。根据该通知:自12月22日起,外地人在郑州买房,需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。另外,郑州180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也被纳入限购范围。

(9) 12月23日二套最低首付调整

在市政府64号文中规定的限购区域内,居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款,最低首付款比例为30%,居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房,或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付比例调整为60%。

6.12 郑州房地产市场走势分析

2016年上半年调控政策不断放松、去库存政策不断加码、地王频频出现,郑州呈现了高烧之势,新建商品住宅市场量价迅速飙升,而存量房市场则量稳价升,商业办公成交量逐渐回升,陷入不理性阶段。库存量相对平稳,截止到2016年底郑州市商品住宅的库存量去化周期增至3个多月,住宅供应偏紧;同时非住宅库存压力较大,办公的库存量去化周期约为6个月,商业的库存量去化周期约为32个月。

郑州市九月、十月的调控政策落地后,房地产市场暴涨的态势得到了遏制,违法乱象也受到了整顿,“地王潮”也随之戛然而止,一些刚需族、投资者和外地人群进入观望状态,投资意愿的下行带动销量的下行。房地产价格经过非理性上涨后逐渐回归理性,新建商品房市场迅速降温,往日在郑购房者以外地人为主,12月调控政策再次升级,对外地人在郑州购房加入限制条件,加之郑州先后获批河南自贸区、中原城市群,入选国家中心城市,郑州的城市价值日益凸显, 2017年房价依然不会改变上涨势头,但新的楼市调控政策将会不断出台,也将更加严厉!

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合郑州楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、郑州市人民政府、郑州市房地产管理局、郑州楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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