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住建部政策研究中心主任秦虹在河南楼市网十周年庆典讲话(一)
郑州楼市网 2013年12月10日09:56 河南楼市网 发表评论
摘要:秦虹女士在河南楼市网十周年庆典讲话,如何看待当前的房地产市场?我觉得从两个层次来说,首先我们看整个国家的宏观经济体能发展的变化。我们现在的经济发展处于一个什么样的发展状态,概括一句话来说,就是从一个高速增长到一个综合素质下台阶的过程。在这样一个过程中会出现什么变化?
如何看待当前的房地产市场?

     住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士:


     我觉得从两个层次来说,首先我们看整个国家的宏观经济体能发展的变化。我们现在的经济发展处于一个什么样的发展状态,概括一句话来说,就是从一个高速增长到一个综合素质下台阶的过程。在这样一个过程中会出现什么变化?最可能出现的变化就是有众多的不确定性。所以我们说我们现在的政策,当前宏观经济对整个房产经济市场的影响应该是非常明显的,那么我们经济增长的最大问题就是从高速增长到中高速增长。也就是说,我们过去十年大概经济增长速度是两位数,最高的时候是2007年二季度,中国的经济增长速度是14.5%,而未来我们中国的经济增长速度只能保持在7 .5%的发展水平。大家知道14.5到7,这是一个经济增长速度下降到一半的过程,这对中国经济的影响不是一小部分影响,所以我们未来面临着众多的不确定性。这些不确定性,主要导致在宏观上过去的十年对中国经济增长贡献极大的影响,出口份额下降从2011年开始咱们国家的贸易占全球贸易的比重就开始低于咱们的GDP在全球的GDP的比重。那么咱们国家出口的传统劳动力性质的产品在国际市场上的份额从2011年开始持续下降。也就是说世界经济包括美国欧洲的世界经济正在缓慢的复苏,他们的进口正在保持稳定,但是我们对这些国家的出口没有明显的增长,而且份额在下降,所以这是第一个过去我们面临的变化。


    
    第二个变化就是投资对经济增长贡献的下降,我们都知道过去三大马车里面,投资是最重要的,是贡献最大的一块儿,而投资里面,咱们国家固定的投资一共分三个部分,一半左右的固定资产投资是所有的制造业,另一半的固定资产的投资一半是房地产,一半是基础设施。那我们占一半的固定资产投资一半的制造业的投资出现了一个什么样的情况呢?就是我们大量的产能过剩。告诉大家记住一个数字,现在全国的制造业55%的企业产能的利用率不足75%,所以产能过剩在靠制造业的大量投资,传统制造业的大量投资显然是不可能的,而新型产业的投资现在还基础不稳。另外一半上面的50%是房地产,明年的房地产投资会出现什么情况呢?我们大致判断是:明年的房地产投资的增速会低于今年。为什么会低于今年呢?一个很重要的原因是今年我们房地产投资前期指标一个土地购置,第二是新开工,土地购置到现在是负增长,新开工面积现在是低速增长。所以导致明年房地产投资的增速也没有今年高。第三个是基础设施投资,基础设施投资会出现什么情况呢?

     北京2011年比2006年普通小学的招生人数增长了81%,上海增长接近了60%,很多省市增长不到20%,甚至负增长。所以,在这几年里,北京的教育资源显然没有增长到81%,这就是北京为什么学区房涨的特别猛的一个原因。在北京上海以及部分二线城市人口急剧增加的情况下,我们看到的是它们这几个城市的新增供应显然没有满足需求。这是第二个结论,市场出现了分化与人口的流动有关。

     第三个结论,房地产市场受货币因素的影响与房地产的资产属性有关。大家知道,中国房地产的调控起步于2010年5月的国十条,当然,国十条是个比较粗的政策,真正对各地楼市影响比较大的是2011年的国八条,在2011年的国八条里面,政府的文件里明确要求49个城市限购,全国范围内购买第三套房不贷款。国八条出台之后房地产市场一路下行,那什么时候房地产市场出现了回转呢?从2012年的下半年,房地产市场就开始回暖,一直回暖到今天。那么,我们就带来一个问题,就是房地产调控政策里面为什么市场变了?一个最大的原因就是我们的货币政策出现了调整。去年5月底的时候,发改委开始批项目:我们放松货币支持的是制造业的发展,坚决不支持房地产,不放松房地产。市场反应最快的是房地产,从去年夏季开始反弹。房地产为什么会出现这种情况呢?背后的原因是房地产的资产属性所决定。所以今天在做开发企业你所投资的房地产有很强的特殊性。这个特殊性是,你所投资的房地产它本身是个产品,它有使用属性,更重要的它有资产属性,有资产属性所以对货币政策非常敏感。所以这几年我们遇到的市场变化一个显著的特点是:货币宽市场窄,货币紧市场松。大家看这个图,就是开发企业每年销售的商品房的面积增长情况,实际利率和房价走势的变化,实际利率往上升,房价往下走,实际利率往下走,房价往上升。充分说明了房地产行业对国民环境特别重要,特别敏感。

     如何从房地产角度判断2014年房地产市场的情况呢?我们的结论是:2014年房地产市场的增长有可能不如2013年,不会比2013年更好。为什么?主要原因是,第一,2013年的房地产增长速度实在是太高了,在这样一个高速增长下,再超过几年增长很难实现。第二个原因,从房地产的调控政策,现在的限购性,大致可以判断未来一年也不可能放松。在这样一个不会放松的情况下,市场需求的主体不能说100%,但是80%以上的需求仍然是自主性的,或者改善或者高需,唯有投资性需求参与的市场,自主性为主的市场在三五年内大致是个常态,今年买的多了,明年不可能买,今年买的少了,明年又可能买。所以在今年高速增长的情况下,在明年房产调控政策不会放松的情况下,明年的增长很难超过今年。第三,货币政策。货币政策对房地产市场影响特别大。我们怎么看明年的货币政策呢?我们对明年货币政策的宽松不报太乐观的态度。为什么呢?货币政策的调整第一要看出口,我们的出口多,增长速度很快,外汇占很大,所以我们的货币就要拨放,兑成人民币,明年的出口仍然不太乐观,所以不会有大量的兑出货币出现。第二货币政策取决于通货膨胀,而中国的经济在明年改革福利的情况下的经济增长,有可能导致我们的CPI高于今年。通货膨胀上升的趋势,使我们的货币政策不可能宽松。第三个原因,中国的货币政策要看美国。美国如果真的经济企稳开始复苏,债券利率上升,必会倒逼中国,否则大量的债券又影响货币的发展,所以我们认为货币政策明年也不可能宽松。这些例子方方面面的加起来都导致判断明年的房地产市场增长很难高于今年。

     对此,我们在座的开发企业要有充分的准备。为什么要充分的准备呢?很简单的一个道理,我们所有的开发企业都是投资性企业。投资性企业从来都是机会性投资,你们不是制造业,制造业靠什么赚钱,制造业赚钱的一个最大的秘密,就是提高市场的占有率,尽可能的扩大规模。提高市场的占有率,作为一个投资性企业,不是靠规模来赚钱,投资性企业赚钱主要是靠杠杆,抓机会。所以房地产企业都是投资性企业,都是机会性投资。那么明年房地产市场的增长我们认为不可能比今年更高的话,那明年会不会出现另外一个极端呢?很多房地产市场会不会像专家预言的出现崩盘呢?最近我看到很多学者称房地产的崩盘即将到来,会不会出现这种情况呢?我不赞成这种态度。为什么呢?理由:不论是中国还是美国,世界上任何一个国家房地产的变化一定是和宏观经济的走势相辅相成的,我们很难想象,宏观经济明年能保持7.5%的增长,房地产却一落千丈。而明年的宏观经济增长我们有信心可以保持在7%-7.5%,这要是稳定在7.5%的增长速度上,那么房地产就不可能坏到哪里去。

    第二,温州、鄂尔多斯的房地产市场和其他房地产市场有什么不同?我认为最大的不同不是媒体和专家所说的,温州、鄂尔多斯的房子太多了,没有太大的需求。会不会出现同样的问题呢,大致不会,原因是:温州、鄂尔多斯的房地产市场和其他房地产市场最大的不同,在于温州和鄂尔多斯房地产市场把杠杆运用到了极致,大量的高利贷进入了这两个的房地产市场。我们知道温州、鄂尔多斯是民间资本最发达的地方,我们为了研究民间资本,连续三年对这两个城市的房地产市场进行了跟踪研究,这两个地区民间资本很发达,当地的高利贷市场极为繁荣。我们想一想,什么样的投资回报能够满足高利贷的要求呢?在鄂尔多斯,在温州,制造业都满足不了,只有房地产。这两个地方,在银行的贷款方面杠杆用的是极大化,高利贷大量的进入当地的房地产市场,所以导致2011年国家一开始说货币、收紧货币、停贷,市场一下子无法承受,然后煤炭价格和制造业同时受到影响,房地产一下就收紧了。而我认为全国的其他地方基本不存在这样的情况,现在我们全国个人买房首付比率平均是40%,相对来说,我们认为中小城市的风险它在消化,但是它不存在把杠杆运用到极致,大量的高利贷进入中国房地产市场这样一种情况。所以不太可能出现温州和鄂尔多斯这样的市场和崩盘的这种现象。这是我们对当前房地产市场的判断。

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