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秦虹女士在河南楼市网十周年庆典讲话(二)[图文]
郑州楼市网 2013年12月10日10:07 河南楼市网 发表评论
摘要:秦虹女士在河南楼市网十周年庆典讲话,如何把握未来的政策走向?我有这么几点看法想和大家分享。第一,短期来看,我们认为在目前市场分化的格局下,在部分城市房地产市场上涨,压力仍然比较大的情况下,政府已经出台并已经实施了一些抑制投资和投机型需求的措施是很难退出来的。
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如何把握未来的政策走向?

     住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士:


     我有这么几点看法想和大家分享。第一,短期来看,我们认为在目前市场分化的格局下,在部分城市房地产市场上涨,压力仍然比较大的情况下,政府已经出台并已经实施了一些抑制投资和投机型需求的措施是很难退出来的。大家可以想一想,北京房价今年上涨了20%,在北京居住的居民所感受的房价上涨远不止20%,多少人想买房子但苦于没有资格。我认为,如果把政府这些限购政策放开,那北京的需求还会大幅度增加。所以我认为,短期内不认为我们的中央政府国务院政府把过去已经实施的这些调控政策全部退出来,不再执行。所以我们判断的是,明年房地产抑制投资和投机型需求的政策还会延续,我们对此要有一个清醒的认识,这是第一点。


    
     第二,大家说三中全会之后,你能解读一下房地产的政策吗?没办法解读。因为三中全会里面没有房地产的政策,其实三中全会之后,对我们房地产影响最为实在的政策就是金融投资,因为房地产投资就是根据城市发展来进行投资的,那么城市化未来怎样发展,对我们的房地产投资影响是巨大的。所以我们最为关注的就是十八届三中全会后中国的新型城镇化对房地产的影响。应该说新型城镇化在中国未来是一个大的战略,为什么呢?第一,它关系到我们党所提出来的到2020年建成小康社会,实现两个翻一番的目标实现;第二,城镇化是未来中国经济结构调整经济发展方式转变的重要一环。为什么呢?我们过去未来的发展和刚才给大家所交代的宏观背景,让它很难再走过去依靠出口来拉动大规模出口增长,来拉动国内投资,让国内就业带动中国经济发展的格局,那么怎么办呢?它就要转为来靠国内的内需。国内的内需无非是国内的投资和国内的消费,而国内的投资又是什么?制造业的投资显然是在大规模的增长,新型的产业投资很难短时间的兴起,主要是基础设施,而城镇化恰恰是链接国内技术型投资和国内消费的一个结合点。只要城市发展,只要城市人口增加,我们的城市基础设施投资必然提高,只要城市人口增加,有居民身份的人口增加,就是有实现人的城镇化。我们出现一个变化就是,农民工的消费水平将会提高2倍以上。也就是说,现在城镇居民的消费是农民消费的3倍,所以,新型城镇化的发展对房地产的发展有一定的意义。新型城镇化是什么呢?我认为,新型城镇化包括一个核心,七个相关方面。一个核心就是农业转移人口的适应化。现在居住在城市半年以上的常驻人口大致是个什么格局呢?就是58%有本地户口,42%在这工作生活但是没有当地户口。那么在42%的人里面,有0.7亿是有城镇户口的,但是他在另外一个城镇工作,有1.5亿人是农民,往其他省去打工的农民工。比如说我们河南省过去十年,人口总量是降低的,我们现在人口总量在全国排名第三位,我们过去是第一位现在排第三位。那么哪个地方的人口增加呢?广东省的人口增加,广东有大量的农民工打工,所以广东省的人口总量现在全国第一,超过一个亿,这就是异地打工的农民工在城市有1.5亿。还有0.6亿人是在本省没有出省的本地农民工,大概就是这样一个格局。

     那么这些没有本地户口的,又在当地生活就业的这些人他不能够享受以下四个方面的公共服务:第一,不能享受以最低生活保障为主的社会救助服务;第二,不能享受本地公立学校的贫困就学权;第三,不能和本地居民一样享受基本养老、医疗待遇;第四,不能享受本地提供的公共住房保障。那么下一个城镇化,实现以人为核心,就需要把政府原来排他性的公共服务覆盖到城市的常住人口。如果说新型城镇化对人来讲他的关键是开放的话,那么对于土地来讲,他的关键就是拉紧。现在大家都在解读三中全会之后农民的土地,解除城乡的土地市场,等于农村的经济建设用地直接就可以进入房地产市场开发。所以小产权房爆炸,价格开始大幅度上涨。是这样的格局吗?我认为,我的判断恐怕是这个格局实现有待时日。我们面临的最现实的土地政策是什么呢?就是已经变成国有土地的土地如何实现他的使用效率的问题,而不是把我们现有的农民的土地第一时间变成房地产的开发应用,这样的政策我们现在还看不到。为什么我们面临的最重要的土地政策要瓦解呢?和我们过去十年中国土地发展的格局有密切的关系。我们过去十年,中国城镇化走势是一个什么道路呢?就是过度的土地城镇化的速度快于核心城镇化。1990年,当年中国城镇人口3亿人,到了2008年的时候人口翻了一倍,从3亿人到六亿人,1990年,我们的建成区面积,城市的建成区面积是1.2万平方公里,到2008年,我们的建成区面积增长到3.6万平方公里。也就是说当人口总量翻一倍的时候,我们的土地面积建成区面积增长了2倍,所以我们看到的是中国的土地的浪费程度是非常巨大的,特别是我们周边新区开发新城开发造成的浪费。过去十年,城镇化速度快的地方,城市人口密度在下降。所以我们说,这是有背城市发展建设的客观规律的。那么未来我们对土地政策的一个大致判断就是下一步的新城开发,这种开发模式很难持续。我们未来的土地只能是越来越紧缺,价格也不会降低。不是我们大家所想象的我们建设城乡土地市场就是马上有大量的农村基地进入房地产开发。相反,我们认为未来的土地在新增建设用地方面的政策会越来越严,更多的土地利用是要挖起已经被成为国有土地的,但是利用效益比较低的土地再开发利用,是下一步的政策重点。

     除了土地之外,对我们房地产市场的影响关系比较密切的就是城市群的科学布局,城市群的科学布局意味着未来的城市发展和过去的城市发展所走的高度是不一样的。过去的城市发展是什么发展格局呢?是城市各自发展、独立发展、分散发展的格局,而城市群的发展是怎样的呢?是城市群内各城市发展的道路。所以我们说,凡世界各国完成了城市化进程的国家的现实和历史告诉我们,城市群发达的地方都是经济繁荣的地方。当然,除了城市群的科学布局之外,我们认为新型的城镇化还包括以下若干方面的内容。首先,要包括大中小城市小城镇的协调发展,意味着我们中国所提的城镇化发展和国际上所提的城市化发展在本意上没有根本上的不同,不是说我们的发展城镇化就是大力发展小城市,中国发展城镇化的本质和城市化是一样的 ,所以我们是大中小城市协调发展并不是单一的发展小城镇。大城市该发展的地方需要发展,我们不是要大力发展小城镇,龙头城市、次中心城市和有特色的小城镇各具发展的空间。此外,还有以下几个方面,比如说,城镇发展要有产业资源相适应,就是我们今后政府在也不允许搞大规模的新城新区开发建新城的发展道路,还要从绿色低碳环保协调的城市城镇建设特性协调方针。第六个相关方面就是智能化和以人为本的城市现代化管理,最后要实现与农业现代化发展同步。大致可以说我们新型城镇化应该包括一个核心七个相关方面,他对我们未来的房地产投资选择都极为重要。

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