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秦虹女士在河南楼市网十周年庆典讲话(三)[图文]
郑州楼市网 2013年12月10日10:09 河南楼市网 发表评论
摘要:秦虹女士在河南楼市网十周年庆典讲话,如何判断当前房地产的投资。我认为过去我们房地产市场单边上涨格局的市场投资判断是截然不同的,过去市场都是一个单边上涨的格局,在哪儿投资都有机会,在哪儿开发都能赚钱,在哪儿拿到地都是好事情。
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如何判断当前房地产的投资?

     住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士:


     我认为过去我们房地产市场单边上涨格局的市场投资判断是截然不同的,过去市场都是一个单边上涨的格局,在哪儿投资都有机会,在哪儿开发都能赚钱,在哪儿拿到地都是好事情。但是未来我们前面已经讲到房地产是一个分化的格局,所以我们对投资趋势的判断和选择尤为重要。先要判断正确选择正确,你的企业大小管理水平的好坏高低都会影响到你赚钱,只不过是赚多赚少而已,如果趋势都判断错误,对再好的企业也会在市场上有诟病。那么未来的房地产市场应该是包括两个部分,一个部分是住宅市场,一个是非住宅市场。那么对住宅市场来说现在在房地产投资方面住宅投资已经占到投资的68%,连70%都不到。


    
    非住宅投资现在是处于一个规模和占地开始扩大的发展阶段,那么对住宅投资来说未来的发展趋势是什么呢?我们对2020年之前中国住房需求的估算,大致有三句话。第一我们仍有空间,第二是增速减缓,第三是分化加剧,为什么仍有空间?就是因为我们到2020年之前,城镇化的进程还没有结束,全国人口总量增加的格局没有改变,我们城市每年还面临着2000万左右的新增常住人口,这个新增的城镇常住人口一定要在城市有地方住。所以,新增需求要靠新开发来满足,所以我们说仍有空间,有空间的第一个原因是新增需求还存在,第二个原因是在于我们人口的年龄结构对房地产的周期影响特别大。到2020年之前,中国人口的结构对房地产市场的发展是有利的,比如说25-40岁年轻的劳动力在人口所占的比重仍然处于一个高位,之后是一个缓慢向上的格局。第三个原因是高持续人口对房地产市场的贡献也是非常大的,我们到2020年之前,中国的高持续人口,也就是35-54岁的这一部分人所占的人口比重还在30%左右,之后是一个下降的趋势。第四个原因,是因为家庭结构的变化,就是小型化,小型化意味着什么呢?家庭小型化意味着人口不增加,住房需求在增加,过去十年,如果说城镇的家庭数增加了57.8%的话,单代家庭增长了121%的话,所以我们说小型化还需持续。以上几个原因都导致未来的新建商品房市场认为的空间还是有的,总量还是比较大的,但是它的增长不可能复制之前十年的增长,未来房地产市场一定是个增速减缓的过程,我们过去以商品房销售面积为例,过去2009年之前,商品房销售面积的增长速度每年符合增长率16%左右,是一个非常高速的增长。而未来,我们认为房地产销售面积的增长一定会降到个位数,所以增速是在下降。

    最后,分化加剧,整个市场的分化加剧体现在两个方面。第一,城市分化,不同的城市发展是不一样的,有的城市增长空间比较大,有的城市平衡,不增长,有的城市就要下跌;第二个,企业也在分化,在目前的市场格局下,我们认为下一步的企业一定会面临着整合和调整,这是一个非常残酷的现实,在这样一个情况下,我们房地产的投资怎么选择呢?我认为最值得大家关注的是两个因素,第一,就是城市群众因素。但是说城市分化是不是只有一二线城市才有机会,其它城市就没有机会呢?我不是这样看的,我认为城市分化,不仅仅是三四线城市和一二线城市有区别,更重要的是三四线城市本身也是在出现一个分化的格局,所以说我们的选择不仅仅是要选择一二线城市,我们要有选择原则,这个原则是什么呢?第一,我们要关注城市群,城市群不是政府有规划的城市群都是值得我们选择的,关键是我们要选择那些人口城镇密度大的城市群才最值得我们投资。城市群是产力最集聚,产业密度最大,发展最繁荣的地区,产业密度大意味着它会不断的派生出新的产业,而不断派生出新的产业它会带来新的就业人口的增加,对房地产市场是最有利的支撑。所以我们第一要关注的是城市群,而且这个城市群不是政府规划的城市群,大家知道我们现在政府提出的未来城市发展道路要走城市群做为城市发展的主题空间形态,全部规划多少城市群呢?上百的城市群大大小小的城市群,不是所有规划的地方城市群的地方都是值得投资的,我们一定要选择那些城镇数量城市密度大的地方那些城市群才最有发展潜力和前景。第二,就是我们要非常面临一个残酷的现实就是我们要高度关注高速铁路网的建设,大家知道中国正在规划高速铁路网,这个高速铁路网由两个部分组成,第一部分是城市群内的同城化所支撑的快速铁路交通,第二个是通过国家的高铁把各个城市群连接起来,这个规划正在布局和实施之中,那么大致可以想象等到那一天,中国的高速部分交通网建成网络的那一天。现在全国600多个名字叫“市”的城市大致可以分为两类,一类城市是在高速铁路网的网络上面,它是交通的连接点,它在各个城市构成了在高速铁路交通网连接下变成城市网,在这个城市网上面的城市未来的投资机会比较大,产业的积极度会更高,投资的成本会更低,效率会更高,对人口聚集度会更明显。而另外一部分城市是在这个网络下面,在网络下面会减少投资的机会,就不如在网上面那些城市的投资空间,所以我们说高速路的交通网的建设高铁改变中国经济,一定是这个格局。在农村有一句话:要想富,先修路,在城市是一个道理。城市高速铁路网的建设将会使相当大的一部分城市发生变化,这个过程就是房地产投资增长的过程。所以我们说,我们要关注什么,我们要抓住要点,我们今后的投资一定是要有选择的,而不是过去只要进房地产就能赚钱的概念已经一去不复返了。

    未来市场是一个分化的格局,我们要从区域发展的角度、从整个国家发展格局的角度来作出我们自己的判断,不仅仅是一二线城市,我们很多三四线城市高速交通网的建设也会改变。当然我们未来的投资也不仅仅是住宅市场,非住宅市场也面临着巨大的空间,同时也有很大的风险。总而言之,我认为未来三中全会之后中国的房地产市场是一个谨慎、乐观的市场。

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