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李晓峰教授在河南楼市网十周年庆典讲话(二)[图文]
编辑:郑州楼市网 2013年12月10日10:15 来源:河南楼市网
摘要:李晓峰教授在河南楼市网十周年庆典讲话,房地产和城市发展的问题。
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房地产和城市发展的问题

     河南省土地学会常务理事、河南省房地产业商会专家顾问团副主任、河南楼市网高级发展顾问、房地产研究所所长李晓峰教授:


    
     2013年,我本人归纳房地产的发展形势,用分化两个字来形容。秦虹主任讲到城市在不断的分化,企业也在不断的分化,伴随着城市的分化,出现了企业的分化。2013年与2011年、2012年房地产形势的不同之处在于,在一线、二线城市有一种所谓王者归来的感觉,因为在过去的调控过程当中,有一个非常严厉的房地产调控政策,主要就是针对一线、二线城市,所以在调控当中,它受的影响比较大,很多房地产开发商开始改变自己的思路,市民、开发商都有逃离北上广的趋势,除了北上广以外的其他核心城市,像南京、武汉、杭州等热点城市也是受我国房地产调控压力非常大的城市,在这里边的生存空间严重受到限制,我们看到建业、正商作为河南最大的两家房地产商,在2010年的业界出现了重大的分化,建业在这一年仍然保持着比较强劲的势头,而正商就出现了问题,原因在于建业除了郑州市场以外,还有17个地市,而正商除了郑州以外几乎就没有,如果仅仅盘踞在一线、二线核心城市的这样的一些开发商在我们国家严厉的调控政策下,真是觉得日子比较艰难,所以他们做了两个选择。第一个选择是离开郑州市,去三线或者四线城市;第二个选择是仍然留在郑州开发写字楼产品。

    在过去的2011年、2012年里很多郑州本土的开发商做了这两个选择,正商一直沿着航海路在做,几乎搞成了正商房地产一条街,从东到西都是正商的楼盘,但他也在转向河南的三线城市,他感觉到只在郑州做不行,建业已经在其他地市扎根了就更游刃有余,郑州市的开发商选择了离开郑州到三线城市继续开发住宅,有些开发商仍然留在郑州开发写字楼,这就直接导致了一个问题,进入2013年郑州市住宅的供应数量已经大幅度减少,因为留在郑州的也不再搞住宅了,搞住宅的也不在郑州了,就造成了2013年郑州市住宅的供应数量已经大幅度减少,直接导致了2013年前8个月郑州市新建商品房的销售价格在全国的范围之内排到了第七位,北上广之外,南京、厦门之后就是郑州了。涨幅超过12%,进入前十名,我想今年的前8个月为什么今年的北上广涨幅超过了20%,二线城市的很多也超过了10%,原因与我刚才所讲的郑州的情况差不多,因为在前两年,在这些地区,住宅调控的非常严厉,留的也不再搞住宅了,搞住宅的也不留了。造成了一种供求短缺的现象,新政府上台以后,好像表面上不再讲房地产调控问题,也没有出现任何新的政策,实际背后的根本原因供求关系出现了重大的变化,所以才有了刚才讲到的一线、二线城市王者归来的迹象。原来慢慢冷下来的城市突然间又热了,而且超过了以往所有的热,而另外一个房地产开发商住宅开发商所关注的重点,三线、四线城市原来都是热点,现在是冷下来了,更重要的是有些城市对这种分化起到了强化的作用。比如温州、鄂尔多斯,这些都是三线城市里的典型,成交数量在萎缩,房价在下降,以温州、鄂尔多斯为代表,感觉三、四线城市好像不行了,许多专家说三线城市房地产泡沫已经呈现破裂的迹象,使南阳人对自己的房地产行业失去信心。

    我本人认为不是这样,这是一种非常悲观的情绪,刚才秦主任提到的问题我本人非常认同,温州、鄂尔多斯为什么会出现问题,这些地方作为三线城市,与别的地方不一样,最大的不一样是金融杠杆用的太多,杠杆太长,严重脱离了本地房地产业的基本面,把房地产业直接搞成了一个金融行业甚至是投机行业,没有任何以实际为依托的行业肯定要出问题,我认为我国三线城市房地产问题应该分为两类,一类像温州、鄂尔多斯搞金融的,积累了很多房地产泡沫的;另外像我们河南大多数的三线城市或者郑州以外的十七个地级市,它的房地产发展的基本面真的跟温州、鄂尔多斯不一样,他的基本面来自于我们城镇化的进程。我们南阳人口超过一千万,毫无疑问,南阳肩负着新型城镇化的重大责任,这个过程还远远没有结束,而且还要进一步去推进,所以南阳的房地产业基本面与个别三线城市的基本面不一样,不能以偏概全,认为温州、鄂尔多斯是所有三线城市发展的样板,他们的今天就是我们的明天,这是错误的。在二线城市以及郑州,房地产逐渐呈现郊区化发展形势,因为这个地方城市已经发展到了一定规模,由摊大饼到包饺子,发展卫星城这样一种发展模式,但是三线城市目前没有这样一种发展形势,三线城市仍然处在一种以市中心为带头的发展模式,处在集中的,还没到分散的阶段。所以三线城市认为自己的郊区化时代已经到来这是错误的。

    我本人对南阳这样的三线城市的房地产行业有信心,原因在于十八届三中全会在户籍改革制度里透露出来的信息,我们国家在相当长的一段时间内要解决进城务工人员的户口问题,在过去三十多年的发展里,农民变成了农民工,而没有变成市民,这是人的城镇化里边最没有被实现、最没有被解决的问题就是户口问题,户口问题解决了,其他福利问题也就可以享有了,在哪个城市可以实现农民工可以转变成市民,这是一个细思量问题,不是说想到任何一个城市里去落户变成城市户口就行的,也不是任何一个城市都以同等的条件接纳任何人,在这里边采取一个叫做差别化的政策,十八届三中全会里说的非常清楚,有两点,全面的放开建制镇跟小城市的落户限制,有序的放开中等城市的落户限制。由农民变成居民这样一个问题要全面放开,放开到什么程度呢?就是在这个地方有稳定的工作和居所,居所可以是租来的房子,你本人、子女、配偶、父母、岳父母都可以考虑解决户口问题。在中等城市,比如南阳也要有序的放开,但力度要小于建制镇和小城市,但在北京、郑州户口审查要求非常严格,不是放开的问题,是控制的问题,我个人感觉在中小城市优先放开户籍问题,优先转移农民工的生活问题,要真正的落到实处,可能会引发一轮进城的热潮,引发一轮优先到中小城市落户的热潮,毫无疑问,会对我们这个地方的房地产带来重大的影响。中国梦就是城市梦,是不是就可以理解为住房梦,城里人有乡下人的梦想,乡下有城里人的爹娘,根据我们国家目前的制度设计,正是广大农民朋友优先在这里实现城市梦的地方,随着城市梦的实现,房地产业也会赢来比较大的发展空间。

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