尚正行分析：​ 1.连续两年下滑后，投资增速企稳回升：郑州市房地产开发增速基本保持与全国一致，但郑州市投资增速变化幅度更为剧烈，受地产调控政策持续实施的影响，自2011年已经连续两年增速下滑，随着宏观预调、微调及稳健货币政策的影响，投资增速于今年企稳回升，预计随着郑州版图向周边不断扩大，房地产开发投资规模及增速将进一步增大。

    2. 郑州市开发结构逐步优化 ：全国商品住宅投资单比多年来均在70%上下，浮劢不大，郑州商品住宅投资则由最高79%的单比下降至今年的63% ，开发结构逐步优化。

    郑州总体市场​

    供求同步增加，截至2013年11月，新增预售1308万㎡，销量为992万㎡，略高于2012年，延续了12年的市场火热​

    从2005——2013年预销量走动图可以看出，除个别年份略有所下降外，商品房预售、销售量总体呈上升趋势；依目前动头来看，13年总预售、销售量会高于2012年，今年楼市将持续上年的火热态势，供销再创新高。​

    近3年郑州供需比均大于1，供大于求，市场库存压力不断增加。​

    从近两年郑州市各月的销售情况来看，受春节影响2-3月份供应量促减，出现供小于求局面，11月份为供应旺季，供进大于求。

    近年来郑州市商品房销售量升价涨，2013年市场整体销售均价为8419元/㎡，虽被保障房拉低均价，但仍然有较大幅度上涨​

    从2005-2013年的房价走势图可以看出，05年到13年郑州住房销售价格从2966元/㎡上涨至8419元/㎡，房价稳步增长，于之对应销量也逐渐从599.42万㎡/年上涨至992.12万㎡/年，房产市场火爆。​

    从近两年的各月的价格和销售额走动来看销量和价格一般在年初较低，在9-10月份达到最高，但是今年受限购政策影响，11月份才达到最高，有所滞后。

     郑州总体市场状况​

    郑州商品房市场库存增加，截至2013年11月，库存达1275万㎡，以郑州市年均900万㎡的消化能力，目前库存只能够供一年去化，市场需求仍很乐观​

    2010年市场库存几乎消化殆尽，随着2011年的房产低潮，库存压力逐步走高，截止今年11月份，市场累计库存约有1275万方，通过今年的销售情况估算，仅目前存量就至少需一年消化，预计2014年库存将继续增加，去化压力较大。​

    从各月库存变化来看，近两年3-4月份和8-9月份出现供小于求局面，其他各月都是供大于求，一般在年底会出现供应峰值局面。 ​