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购买新房常见的7大陷阱
编辑:郑州楼市网 2014年03月12日16:08 来源:郑州楼市网
摘要:购房合同上有一些空白的地方需签订补充条款,开发商往往在空白处做手脚,让购房者上当。
陷阱一:合同陷阱

     购房合同上有一些空白的地方需签订补充条款,开发商往往在空白处做手脚,让购房者上当。

    规避:

    常见的购房合同理解误区

    1. 使用国家示范文本合同,就不会出问题?

    答: 不对。

    应该说,国家建设部、工商总局的示范文本比较公正、完善。但是因具体情况不同,合同中有的条款用不上,要删除;有的要补充。如果开发商的资信很差、手续不全、房屋产权有纠纷、质量低劣等,再好的合同文本,也会出现纠纷。说到底,我还是建议购房者采用建设部的合同示范文本,好的合同文本是签好合同的基础和前提。

    2. 购房合同是统一印制的,签出的合同内容也会是一样的?

    答:不对。

    统一印制的合同,里面还有很多内容是空白的。在签合同时,根据具体情况和双方当事人协商一致的内容,再填写进去。如果该填的不填,应这样写的而那样写,该写5%的写成5‰,那么当事人的权利义务就不一样,如果权利很少,义务很多,就显然失去公平了。

    3. 购房的人很多,想必房子没问题?

    答:不对。

    有的新开盘的商品房,因开发商的广告宣传得好,造成了一种抢购热销的气氛。外行看热闹,这就给人一种假象:"价廉物美,这么多人买,房子肯定没有问题。"在这种抢购热销的气氛中更容易忽视它的问题和缺陷。

    4. 有预售许可证的商品房,就可以放心购买?

    答: 不对。

    开发商对建设工程投入25%的资金时,就可以申领预售许可证。但是到底何时能交房,何时能办产权证,只能预计,不能肯定。因为开发商还需投入75%的资金。那么,后续资金是否到位?工程是否会延期?都难以弄清,连开发商自己都不能完全肯定和保证。所以,即使您购买有预售许可证的商品房,在认真签好合同之后,还应当睁大眼睛,察看合同的履行。

    5. 未经公证的购房合同是否没有法律效力?

    答: 这是理解错误。

    根据《合同法》和国家有关法规,合同、协议经双方当事人签字即产生法律效力。但是,国家政策法规规定公证生效或经有关部门批准生效的,就必须经公证、批准才产生法律效力。如:继承、赠与房产、收养子女等,应当办理公证。对于房屋买卖合同,国家和地方的政策法规没有强调公证的,只要买卖双方在合同书上签名(单位须盖公章),即产生法律效力,受我国的法律保护。买卖公证是根据当事双方自愿原则。如果买卖双方为了签好合同,增加合同的真实、合法和证明效力,最好是办理公证或律师见证,请公证员或律师从法律上审查把关。

    6. 合同只要经过公证,就可以放心了吗?

    答: 这种理解不对。

    合同公证是国家公证部门对合同文书的真实性、合法性按照法定程序作出的证明。作用是证明当事人所签订的合同、协议是真实的、合法的。但是,合同的条款是否遗漏、内容是否公平、权利义务是否对等,公证员没有权利修改。如果当事人双方因合同违约发生争议,公证处不承担处理纠纷的责任,双方均可依据公证的合同向人民法院提起诉讼。法院根据事实和法律,按合同条款内容进行裁决。如果合同中遗漏了权利,增加了不必要的义务,即使对合同公证了,也不能充分保障你的合法权益。

    7. 商品房都是按建筑面积来计算房屋总金额的吗?

    答: 不对,

    这要根据买卖双方在合同中的约定。在国家建筑部、国家工商局1996年监制的商品房购销合同中,规定房屋总金额按"实得建筑面积×每平方米单价"计算。并明确"实得建筑面积是指与商品房购买方独立使用的空间相应的房屋建筑面积"。即公共部位与公用房屋分摊建筑面积不计算价款。2000年9月13日国家建设部、国家工商局重新修订商品房购销合同示范文本,改变了以前的单一计价方式,合同中列出供当事人选择的三种方式:①按建筑面积计算;②按套内建筑面积计算;③按套(单元)计算。此外,当事人并可约定其它更合适的计价方式。

    陷阱二:内部认购陷阱

    开发商的房子一打地基,就开始发售VIP卡,不公开预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,从而吸引了许多购房者。但往往内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其不受法律保护,购房者的权益无法受到保障。

    规避:

    最好不要购买这类商品房。想买低价房的业主,应选择信誉好、实力雄厚、品牌信誉度好的楼盘。

     陷阱三:建筑质量问题

    一般来说,如果房屋交付时开发商已经取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》,则房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已由原来的建设局变更为开发商,建设局则转换为所谓的监督主体,这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。

    规避:

    如果买房人在验房时发现房屋存在严重质量问题的,应当及时委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测。经检验发现商品房主体结构质量确属不合格的,或因商品房存在重大工程质量问题,严重影响正常使用的,买房人有权据此解除合同,同时要求开发商返还购房款,并承担相应的违约责任。

    陷阱四:特价陷阱

    针对节假日,或者平时,开发商资金出现问题,或者房子本身就有问题,会推出一些特价房。

    规避:

    特价房有时是房地产商的营销手段,比如将一些楼层位置不好、朝向不佳的房屋处理成特价房,价钱虽然便宜了一些,但相应也伴随着居住上的欠缺。总之,天下没有免费的午餐。购房人在每个环节都要保持头脑清醒。要通过各种渠道来获得房屋信息,购房时一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

     陷阱五:售楼人员及广告的虚假宣传

    开发商一般做广告时,写会写得天花乱坠,尤其是一些精装修楼盘的广告,会将建材等列详细清单。

    但实际,有的会夸大其词,有的建材则换了型号、换了品牌。

    规避:

    消费者在购房时,要理性看待房地产广告、它只是一种参考资料,不要盲信盲从。应到实地进行察看、同时要保留广告单、楼花等宣传资料,日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其去律责任的有力凭证。

    陷阱六:证照陷阱

    业主购房时,开发商一般会承诺在三个月之内办理好房产证,但有时好几年房产证依然没办下来。

    规避:

    购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

     陷阱七:虚假销控图陷阱

    很多楼盘售楼处都设立了销控表,意图使买家了解整个楼盘的销售情况。不过,销控表一般都是虚假的,在于给意图购买某一户型的买家增添心理压力,迫使其加速或提价购买,以实现最大化的利润。

    规避:

    一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要;二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售;第三,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。


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