摘要:毕竟限购放开之后就是刺激成交政策出台，只有在这些政策没有出台时，房价才会走到谷底，一旦有大量三四线城市出台鼓励购房政策，房价再次进入上升通道是必然的事情。
上周六晚8点左右，网上新闻说郑州全面放开限购，顿时笔者的微信圈、微博上刷屏在谈论郑州放开限购。为何青岛、杭州这样的二线城市在限购放开的情况下没有引起如此大的反响？据笔者分析，是因为郑州在全国的特殊性所致：
1.随着郑州经济的快速发展，郑州市面积在不断地扩大。
2.郑州人口聚集速度呈现裂变式的发展。10年前笔者到石家庄去，觉得与郑州没有多大差别，那时的济南也比郑州要大、要时尚得多。现在再看三个城市，郑州已把济南甩在身后，石家庄要想赶超郑州也是相当有难度了。
3.郑州的房价在这几年涨幅度极大。2010年笔者去沈阳，当时的沈阳无论在TOP50开发商数量还是在房价方面都在郑州之上。现在，虽然央企和上市开发商郑州依然没有沈阳多，但郑州已经把沈阳甩在后面了，这得益于河南人口众多和郑州交通组织能力的进一步提升，其城市聚集能力在逐步增大。
4.几年前连美国《华尔街日报》都报道郑东新区是“鬼城”，而短短几年时间，如今郑东新区有两大现状：吃饭难、堵车。这是那些“鬼城”论者所始料未及的。
正是基于这样的现实，所以郑州的限购放开在网上成为热点。
现在大多二线城市都开始先后放开限购，网上更有小道消息说北京会在一周内放开限购144平方米以上的房子，而上海会在一月内放开。就连著名的房地产业内人士、保利集团副总裁、广东保利董事长余英也有类似说法，一线城市会部分放开。
随着众多一线城市限购的放开，人们还在猜想另一个问题：限贷什么时间能够放开呢？业内人士都明白，从2011年4月开始的限购限贷政策运行到现在，影响去化的不是限购，因为先期的限购政策执行到2012年的5月，对于楼市的影响已经在弱化了。甚至在2013年春节过后，楼市出现了历史上罕见的高潮，成交量在去年很多城市都创造了新高。真正影响到现在楼市成交量的是从2013年6月份开始出现的“钱荒”———售楼部再也没有出现像2013年春节过后售楼员忙得连饭都吃不嘴里的局面。虽不能说“门前冷落鞍马稀”，但是“光看不买”已经是很多销售经理们提到的词语。观望，严重的观望情绪在楼市不断地蔓延着。
放开限购正是在这种观望情绪蔓延的情况下开始的。
回顾自2011年开始的以“限购限贷”为手段的楼市调控政策，尤其是2012年初时，有部分城市也冲动性地做出一些调整，试图放松一下，然而无论是芜湖，还是佛山都没出三天就被中央政府叫停了。这次虽然在“两会”上明确不再“一刀切”，可以根据各地实际情况自行安排，但是无奈被过去的惯性思维给束缚了，所以整个上半年几乎没有地方政府出台放开限购政策。直到6月以后因为楼市成交量严重下滑影响到整个经济的发展，部分城市才开始试探性地放开，直到现在也不是所有二线城市都完全放开，4个一线城市至今尚没有任何行动。
开发商们都知道，现在致使成交量下滑的真正原因不是限购，而是限贷。因为对于房地产业的银根紧缩，导致银行趁机“抢劫”购房者———部分城市即使首套房按揭贷款利率也采取上浮20%的政策，虽然开发商打折促销，但消费者因为银行提高利率也把打折优惠的钱算到利息里面去了，所以现在的观望情绪是银根吃紧、开发商资金紧张采取打折促销这双重作用的结果。
正是基于此，我们都明白，真正能够促使成交量快速上涨的不是限购的放开而是限贷的放开。
当然这仅仅是大家一厢情愿的想法，就目前来说，马上放开限贷不太现实，毕竟限购是由地方政府自行掌握的，而限贷则是由各个银行的总行决定的，地方政策根本没有话语权。当然属于地方政府的那些银行除外，例如各地的地方银行，公积金可以由地方政府做主，但是受到资金规模小的限制，地方金融机构不足以撼动整个按揭金融市场。这也是开发商期盼政府能够进一步放开限贷的初衷。
那么限贷能不能放开呢？回答是肯定的，仅是时间问题。就像当初大家都说限购要放开一样，限贷也是会放开的。至于说放开的时间，笔者预测会在今年第四季度。
其实比限贷放开更能刺激三四线城市楼市成交量的是更进一步的政策刺激———鼓励购房。这是符合市场规律，同时也符合国家今后大政方针的：积极促进城镇化发展，尤其是发展新型城镇化。
笔者早在几年前提出两个观点：
1.未来十年房地产的主战场在三四线城市；
2.城镇化的主要承担者是三四线城市。前者是基于后者的必然结果。
为何说三四线城市是城镇化的主要承担者呢？原因是：
1.三四线城市的数量远远大于一二线城市。比如河南，只有郑州刚刚跨进二线城市，洛阳算是三线城市，其余城市有些勉强划上三线城市，大部分都是三线以下的。河南现在城镇化率不足40%，有着一亿人口，要完成70%城镇化水平还有3000万人口需要进城，都让郑州承担是不可能的。所以大部分都要三四线城市承担。
2.一二线城市房价奇高，即便很多城镇化人群想在一二线城市置业，也有些不太现实，只能够在户籍辖区的城市买房了。
基于快速吸引城镇化人群，鼓励农村人口“就近就地城镇化”的政策引导，三四线城市出台政策鼓励农村人就近到城里买房，就是合情合理并且是能够促进房地产发展进而带动经济发展的事情。
那么哪些政策能够刺激三四线城市吸引购房者呢？有人会说“购房入户”。其实这样的政策在三四线城市几乎没有吸引力，现在很多三四线城市已经是“购房可以转户口”了，但农村户口还不愿意往三四线城市转，所以这个没有什么吸引力。眼前能够吸引人们购房的政策是：
1.减免税费。对于农村户籍人士购房者减免部分或者全部的税费。
2.购房补贴。尤其是异地购房补贴，例如在漯河购房的周边地域———驻马店、周口、许昌、平顶山的购房者，可以按照面积政府给予一定的补助。
3.补贴开发商或者减免开发商的城市配套费，让开发商让利于购房者。这是现阶段能够促进销售的办法。
那么这样的政策会不会出现呢？笔者认为在8月份就会有三四线城市出台类似上述通过补贴购房者刺激成交量的政策，随后会有诸多城市跟进。这样的政策在三四线城市会成为一种常态。也许会有人认为这是白日做梦。其实如果认真解读中央政府对于经济发展的相关政策就不会这样认为了，下一个阶段三四线城市如何吸引自己管辖区域内的农村人，甚至是周边地域城镇化人群到本地置业将会成为三四线城市之间竞争的一个重要方面，而哪个城市率先做出这样的决策，他们势必会抢占先机，对于楼市和经济的发展都会起到积极作用。
而对于购房者来说，如何能够在本轮楼市调整中，买到适合自己的、高性价比的房子就看各自的领悟了。
毕竟限购放开之后就是刺激成交政策出台，只有在这些政策没有出台时，房价才会走到谷底，一旦有大量三四线城市出台鼓励购房政策，房价再次进入上升通道是必然的事情。
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