尊敬的李小建校长、尊敬的胡葆森主席：

    这次到这儿来也是胡主席邀请，其实我还是很乐意来交流一下的。刚才听胡主席讲了前面这20年，建业在河南大家肯定家喻户晓，其实全国地产商里面也是一个非常有影响力的企业，特别是能够在中部地区坚守这么多年形成今天的形态，刚才我跟李校长讲也是一个很值得研究的话题，因为在中国地产上还是为数很少的特殊现象。

    今天让我讲一下未来20年，题目也挺大的，今年中国房地产前面有两次调控，基本上都是行政行为，这次其实政府干预的非常少，主要是一次市场调整。中国从97、98年走到今天十几年历史以后，本身市场进行了调整，这次调整是一次真正意义上的市场调整，这次调整对整个中国房地产业未来有巨大的调整，今年年初我们有一个对未来的大概判断，提出了从黄金时代走向白银时代，都还算贵金属，应该还是好时代，并不是说不好只是这个时代从高增长时代走向一个比较稳健的时代。其实对于一些开发商来讲，好的会更好，不好的肯定会被淘汰。刚才胡主席讲的观点我非常赞成比如现在五六万家企业四五年以后可能一半都不到，它会让一些本来不应该进入这个市场或者不具备进入这个市场能力的企业慢慢退出这个市场，但是让非常卓越的企业做的更好。

    因为在以前没有什么好坏，因为这种供求关系做的非常不合理。从今年开始未来可能不是这样，可能两个楼盘在一起有一家卖的非常好，有一家就卖不掉，这种可能性越来越大，以前这种现象还是比较少的。当然河南可能有一些特殊，因为建业综合起来做了这么多年的坚持，应该说会独特一点，但是全国市场看大多数房地产品牌基本上对房价的影响不是特别大。

    今天我想从几个方面讲一下，第一从宏观层面讲一下国家转型跟房地产的关系。大家仔细想一想这个行业怎么来的？从改革开放30年来看，中央政府80年代提出本世纪末要翻两番，其实这个翻两番你仔细想想解决什么问题？就解决老百姓所谓衣食住行问题，一个商人你前15年只要解决中央政府希望解决的衣和食，比如做服装厂或者做餐厅肯定发财，就是80年到95年期间你参与餐饮或者食品企业基本上赚的都是比较多的钱，95年以后如果参与住和行，比如汽车和房地产产业，汽车产业哪怕就做一个停车场，哪怕就做一个洗车的小店你都会发比较大的财，原因是什么？比如95年的时候很大的一个公司一个董事长就一辆车，过了2年副总也配上了，再过两年中层干部一配30辆，再过两年一配60辆，这是一个几何上升，你做这个生意的不需要努力就翻番。住宅也差不多这个概念，一开始是福利分房，突然有商品房了，中城联盟99年的时候全国最大的地产商也就十来亿，现在都2000亿多了。而且企业比原来多的多，原来企业少，最大规模也就三四十亿、二三十亿，现在多了几倍甚至十倍以上的企业，但是最后最大的做到2000亿。

    你只要是跟上了衣食住行，前面20年如果你是这样想问题的基本上都发了财，同学们你们是走向未来20年，未来20年到底做什么能够发财呢？我先讲一下大的格局，未来衣食住行基本解决了，作为生意来讲你参与的最好是钢需市场，比如参与艺术品市场，但它不是钢需，我买不买都不会影响我的生活，这个生意就比较难做。像住宅也是钢需，它就比较好卖。比如旅游地产确实有需求，但是它的销量区划率都会受到一些影响，这个时候就需要做的特别棒。

    未来20年我个人认为如果一定要分析一下它到底是什么，如果大家房子也有、车子也有、衣服也不缺、吃的也不穿，可能你更多需要的是精神愉悦、身心健康，教育、娱乐、文化等这些方面成为消费主流。这些主要消费两样东西一个是钱、一个是时间，体验消费时代的到来。我们先不谈钱，先谈谈时间，一个人你要赚他的钱什么时候可以赚他的钱？礼拜一到礼拜五晚上6点到12点，因为前面要上班，再前面要睡觉。就是晚上6点到12点就是体验经济，这个时间在郑州来讲就是都市休闲，它花掉的是时间和钱，换来的是愉悦，这种情况下这个业态就会起来。这些年我们一直研究这方面的课题，我们在南京做了一个1912。

    上个月我去开封跟胡总看了他的一个项目，未来那种业态会越来越好，大家就是吃个饭、唱个歌、打个牌、喝个茶、聊个天、看个电影这种消费娱乐方式会成为未来社会主流，包括健康、健身房这些东西。这些东西会对咱们地产服务业态产生一个比较大的影响，这个叫做都市休闲。

    第二个业态就是星期六的早上10点到星期天的下午4点，从郑州到郊区大约一个小时车程，然后在那儿住下来花不到1000块钱的费用，一家三口早上10点起来，到那儿吃中午饭，然后有各种各样的活动，比如打打球、游游泳，晚上再看个节目、打个麻将各种各样的，总之年轻人生活方式的提升是希望有周末轻度假方式解决这个问题。第二类业务就是大城市周边稍微有点小环境、小风景的地方做轻度假是一个未来。宏观层面来讲消费拉动上体验经济到来以后，地产和这个方向的结合会是一个比较大的规模。

    第二个方面体验经济到来以后，也会产生一些变化。特别是现在体验的东西越来越多，需求挖掘的越来越多，可能和地产之间的合作等会儿我会详细讲。

    第三个方面就是从原来互联网走向移动互联网，这个变化是非常大的。特别在校学生，你们是互联网的原住民，胡总和我或多或少算互联网的移民，不管怎么讲我们怎么也不能成为未来的难民。你怎么讲也要跟上这个时代，因为互联网对整个社会的改变确实是根深蒂固的，我个人认为有几个改变。

    第一个是前面十年互联网或者移动互联网改变的是信息对称问题，未来十年我觉得移动互联网最大的价值是解决信用对称的问题。就是信用一对称整个商品交易、社会交易、各种交易会快速形成，包括我们的学校、我们的考试、我们的论文、我们的评选各方面一旦在网上进行整个公示或者评审，信用各个方面都会提升，你做一个假论文根本做不起来，我往上面一发你抄的任何一段全国人民都会给你看完。现在做一个翻译比如翻译这么厚的一本书，一个上午要求翻译拿到哪个机构一上午都翻译不出来，但是往网上一发很快就翻译完了。这个时代的到来就是知识也变成流水线、碎片化来处理，全国四千多人参加了这个翻译，然后各自也不要钱，成本极低翻译完了。翻译的比所有翻译家都好，因为它把所有人的才华都集聚上面。这个对未来地产业也会产生很大的影响。

    第二个从行业层面上看，告别暴利时间就回到市场平均利润时代，讲到白银时代一个根本逻辑就是有制造业思维，过去一二十年房地产商大部分是靠投资收益，跟干活干的好不好有一点点关联，关联的不是特别大。我们曾经很尴尬的一件事情是什么？比如四个项目公司经理，有个经理水平比较差，它效率也比较低，许可办的也慢，前期工作做的也不好，七拖八拖，本来一年开盘的，他搞两年没开，那几个做的非常好，很快卖掉了。最后盘子结束的时候就这个水平最差的人赚的最多，因为他拖了几年地也涨了、房子也涨了。所以就会回到制造业时代，成本、效率、周转会用这样的考核逻辑来看待。即使是这样，比一般制造业还是要好一些的。

    房地产有两种属性，它是一个消费品以外还是一个投资品。这两个东西的结合，只不过说我们国家在CPI这块没有纳入到消费指数上，它是按照投资品算的，所以有时候你看CPI的时候，觉得房价长这么高为什么消费指数不高？因为国家没有把房地产纳入到消费领域，一直纳入到投资领域。所以说才会导致对房地产的涨幅没有影响我们CPI这块，在这个问题上如果大家回到制造业以后，我们会看到它进入到一个平均状态。

    第三个回归服务业，现在盖房子成为我们的主要任务，十多年前盖个房子当时什么叫好小区？就是有没有物业管理，一种小区是没有物业管理的，一种是有物业管理的。第二个阶段小区好不好是说这里面园林环境怎么样，然后就出现了一些好公司是因为园林做的好，逐步到这些年可能对物业管理的层次、服务体系的建立各个方面，包括配套大家越来越重视。未来对地产好坏完全取决于这个社区环境和服务的提升，我觉得它会回生到服务业。

    第四个是分化在集中中加剧。一方面有很多企业会退出这个市场，另一方面有很多企业转型成各种细分市场，现在地产开始进行剧烈分化，特别是现在专业做养老的、专业做商业的，专业商业里面又分专业做商超的、专业做街区、专门做社区商业的，全部进行分化。所以同学们未来走向社会以后，可以好好研究一下自己所从事的专业方向，未来这个分化会越来越激烈。

    第二个部分我想讲一下C端的思维，原来做开发不管企业优秀不优秀都是几个管理层在一起开个会，说未来怎么发展，未来战略怎样，很少做非常深入调研。我们比较主观的决定这个企业的未来，特别是这两年移动互联网以后强调C端，这一点越来越重要。原来是站在B端的，现在B2C以后开始站在C端，现在90后应该说对C端的理解还真是不一样，70后、80后、90后原来假设人是差不多的，只是年龄差距有一点，年龄不同、认识不同，现在不是年龄问题。现在是不同年龄阶段人的思维和我们当年也是这个年龄时候的思维是完全不一样的，我随便举两个例子，比如70后，如果用互联网逻辑来讲，如果说给70后的女孩子找一个对象，你