1、张总您好！首先非常感谢您在百忙之中接受我们河南楼市网的专访。“全国两会”之后，“330新政”、降息降准等政策相继出台，为中国房地产市场注入新的活力和动力，2015年第一季度中国房地产也出现上扬趋势，您作为国内房地产研究专家，请您谈谈这些政策对房地产的影响。

    张总：很荣幸接受你们河南楼市网的采访。近期多轮宽松政策将有效改善市场预期，市场成交环比将有所增长，同比增幅也将扩大，由此进一步影响价格走势，未来价格或将止跌企稳。具体来看，不同城市房价走势将持续分化。一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨。南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势。但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄。

    由于城市间中长期库存、短期供求及地理位置的差异，同级别城市间住宅价格也表现分化。一线城市中，深圳房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨。广州短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升。二线城市中，郑州市场容量较大，住房供求关系均衡，库存量处于合理区间，房价稳中有升，一季度累计上涨1.67%。武汉潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳。杭州库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳。三线城市徐州库存持续走高，3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行。

    总体来看，各级城市间，库存相对合理、需求旺盛的城市未来住宅价格将回升较快且具有一定上涨空间；而库存压力较大、短期供过于求的城市房价回稳相对较慢，长期看仍存在价格下行压力。

    2、截止到2014年底，河南楼市网已覆盖河南省18个地级市和50个县级市，据我们楼市网不完全统计分析，无论从房地产投资额、销售额、销售面积、销售均价等方面而言，河南省各地市房地产发展水平有很大的差距。张总，请您从专业的角度对河南省房地产市场做个总体评价。

    张总：河南经济总量位居国内省份第五，户籍人口位居第一，2014年全省人均GDP为37117元，根据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。河南省2014年全省人均GDP为37117元（大约6000美元），房地产市场仍处于增长期。

    2014年，受宏观经济影响，河南全省房地产开发市场高开低走，房地产开发投资、商品房销售面积和企业实际到位资金增速进一步放缓，同时，房屋新开工面积和本年土地购置面积降幅进一步扩大，各主要指标增速与2013年相比整体回落。部分城市如漯河、济源等房地产投资额甚至出现了下降的趋势；多个省辖市的商品房销售额也都出现了下跌，主要有济源、濮阳、漯河、洛阳，其中济源的下降幅度达到36.5%。

    总的来说，河南房地产市场整体稳定，但已进入调整期，各城市的市场分化和企业重组将继续加快。

    3、张总，请您谈谈新形势下郑州市房地产市场现状，以及所把握的发展机遇和面临的挑战。

    张总：从郑州房地产市场运行情况来看，一季度，市区商住房销售量同比增长11.39%；市区商品房销售均价为每平方米8689元，同比上涨2.24%，其中，商品住宅销售均价为每平方米8031元，同比上涨7.84%。

    从供求关系看，一季度市区商住房供销比为0.99∶1，供销差距较小；而从消化周期看，截至3月底，市区商品住房累计可售面积676.75万平方米，按最近12个月市区商品住房月均销售面积71.85万平方米计算，消化周期为9.4个月，供求基本平衡，市场较为健康。

    3月以来，在多重利好政策的叠加作用下，市场预期转好，购房者积极性有所提高。随着税费、信贷、公积金等政策的落实，第二季度市场成交量有望提升。同时，郑州市商品房的潜在供应量较大，未来一段时间“走量”仍是开发商的主要目标。

    郑州的地理位置决定了未来城市发展的高度。郑州处于中国交通大十字架的中心位置，定位为千万级人口规模的国家级中心城市、中部崛起的龙头城市、国际航空大都市，高铁（尤其是米字形高铁枢纽中心）、地铁、际铁 “三铁合一”的综合性重要交通通讯枢纽。同时，郑州房地产市场所独具的人口基数红利和城市化率偏低的两个基本面，决定了郑州房地产市场前景向好。

    4、张总：中国房地产进入了新常态，房地产已告别“黄金时代”进入“白银时代”，新形势下请您对河南的开发商给予一些忠告与建议。

    张总：忠告或建议谈不上，谈一下自己的观点供大家参考。房地产市场应发生了根本性的变化，从黄金时代步入白银时代，表现为以下三方面的特点：

    1、住房需求发生了变化。据统计，当前城镇居民已经实现人均一套房，住房市场基本告别短缺时代，住房主要需求将逐步从刚需向改善性和享受性需求过渡，首次置业的比重将下降，人们对住房的要求也会不断提高；

    2、城市间分化严重。房地产市场已经告别过去全国普遍向好的格局，城市间房地产市场分化将进一步加剧，全国和区域核心城市、位于都市圈核心城市周边的区域、有产业支撑的城市，总之人口导入量的城市房地产市场将持续发展。相反，缺乏产业支撑、人口负增长的三四线城市将面临严峻的格局。

    3、房企集中度加大。未来房地产的发展对企业的产品能力、资源整合能力、管理能力等都会提出越来越高的要求，房企将面临洗牌，强者愈强，百强企业，特别是TOP10企业的市场占有率将不断提高。

    因此，建议房企要深刻认识当前的局势，短期来看，注重去库存、快周转；长期来看，要告别过去粗放的发展方式，着力打造自己的核心竞争力。

    5、张总，我们河南楼市网经过十二年的发展，现在已经遍布了河南省的18个地级市和50个县级市，2015年我们将实现覆盖河南省18个地级市和100个县级市的目标，搭建地产大数据平台，着力打造为地产企业提供一个全方位的网络服务平台，所以想请张总给我们楼市网提一些建议。

    张总：河南楼市网覆盖范围之广、信息资源之丰富，已成为国内房地产研究机构和专家关注的网站，为我们研究和分析房地产市场提供很大的帮助。从刚才的谈话中获知国内近1300个房地产开发项目选择与你们合作，也足以证明楼市网在河南的网络影响力是很大的。在互联网+的时代，要不断发展和创新，提供多元化的、多维度的服务，给河南各地房地产开发企业提供更好、更完善的营销服务，也为河南各地房地产市场的健康发展做出新的贡献。

    最后，祝河南楼市网越办越好，为购房者和开发商提供高质量的服务！