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2016年巩义房地产市场分析报告
编辑:郑州楼市网 2017年03月03日10:17 来源:巩义楼市网
摘要:1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。
一、2016年中国经济发展状况

    1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

    具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在:

    1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。

    2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积我i77185万平方米,比去年增加4.6%。

    3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%。

    4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。

    5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。

    6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。

    7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。

    8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

    总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

    从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

    二、2016年全国房地产市场回顾:

    2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

    主要表现在以下几个方面:

    经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和; 

    金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显; 

    政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调; 

    房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落; 

    城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高; 

    房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位; 

    价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。 

    土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,南阳、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。 

    房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月; 

    开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。  

    三、2016年河南省房地产市场:

    1、开发投资增速高位提升

    1-11月份,河南省房地产开发投资5469.97亿元,同比增长27.4%,增速同比加快17.0个百分点,比1-10月份加快1.1个百分点,比全国平均水平高20.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资比重为15.3%,贡献率达27.9%,比1-10月份提高1.1个百分点,拉动固定资产投资增长3.7个百分点,是全省固定资产投资稳定增长的中坚力量。

2016年全省18个地级市10个省直管县房地产投资开发情况:


从投资构成看,土地购置费高速增长是拉动全省开发投资快速增长的主要因素。1-11月份,房地产开发投资中建筑工程投资4426.15亿元,同比增长21.8%,增速比1-10月份加快0.4个百分点,占全部房地产开发投资的80.9%,占比同比下降3.7个百分点;土地购置费535.49亿元,增长66.9%,增速加快5.4个百分点,占全部开发投资比重为9.8%,占比提高2.3个百分点。全省土地购置费的增长,主要靠郑州拉动。2016年以来,郑州市土地交易火爆,土地成交单价和价款记录不断刷新,土地购置费大幅增长,1-11月份郑州土地购置费达367.80亿元,增长247.3%,成为带动全省开发投资不断攀升的引擎。

    2、房屋新开工面积高位增长

    2016年以来,市场销售和预期转好,项目开工和施工进度加快,房屋新开工面积持续保持高位增长。1-11月份全省房屋新开工面积达13412.77万平方米,同比增长39.0%。其中,住宅新开工面积9914.80万平方米,增长34.2%,占房屋新开工面积的比重为73.9%。

    1-11月份,全省房屋施工面积46107.63万平方米,同比增长16.6%。其中,住宅施工面积34539.79万平方米,增长14.6%,占房屋施工面积的比重为74.9%。

    3、到位资金增速小幅回落

    1-11月份,全省房地产开发企业实际到位资金5810.03亿元,同比增长28.6%,增速比1-10月份回落1.7个百分点。全省房地产开发企业实际到位资金增速比开发投资增速高1.2个百分点。


分类型看,国内贷款和其他资金中的个人按揭贷款增速回落幅度较大。1-11月份,全省房地产开发企业自筹资金3248.16亿元,同比增长21.9%,增速比1-10月份回落0.2个百分点;国内贷款631.56亿元,增长54.7%,增速回落5.9个百分点;其他资金1928.66亿元,增长33.8%,增速回落3.1个百分点。其他资金中,个人按揭贷款711.62亿元,增长45.2%.增速回落9.1个百分点。

    4、土地购置面积两位数增长,成交价款飙升

    2016年,外地开发企业纷纷入郑圈地,郑州土地市场活跃,地王频出,全省持续下降三年的土地购置逐渐好转,至1-8月份实现正增长后保持两位数增长。1-11月份,全省房地产开发企业土地购置面积982.08万平方米,同比增长16.4%;土地成交价款达400.74亿元,增长132.5%。

    5、热点城市销售回落,去库存成果显著

    1-11月份,全省商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。今年以来,受郑州楼市火爆影响,全省商品房销售面积增速保持大幅加快态势。10月郑州出台调控新政,商品房销售转冷并传导至周边地市。1-11月份,18个省辖市中10个省辖市商品房销售增速回落,郑州增长65.5%,增速回落2.0个百分点,前期增速较高的平顶山、濮阳、漯河分别回落10.4个、27.3个和17.9个百分点。


分房屋类型看,住宅和非住宅类销售增速均有所回落。商品住宅销售面积为8134.32万平方米,同比增长32.9%,增速比1-10月份回落2.6个百分点,占商品房销售面积的比重为90.0%;非住宅类商品房销售面积为904.17万平方米,增长34.1%,增速回落6.2个百分点,占商品房销售面积的比重为10.0%。

     1-11月份,全省商品房销售额4559.72亿元,同比增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,商品住宅销售额为3951.32亿元,增长47.5%,占商品房销售额的比重为86.7%,同比提高2.2个百分点。非住宅类商品房销售额为608.40亿元,增长23.9%,占商品房销售额的比重为13.3%。

     2016年1-11月份河南省房地产开发和销售情况一览表:


6、商品房销售和待售情况

     1-11月份,商品房销售面积9038.50万平方米,同比增长33.0%,增速比1-10月份回落3.0个百分点。其中,住宅销售面积增长32.9%,办公楼销售面积增长24.2%,商业营业用房销售面积增长34.3%。商品房销售额4559.72亿元,增长43.8%,增速比1-10月份回落3.6个百分点。其中,住宅销售额增长47.5%,办公楼销售额增长23.2%,商业营业用房销售额增长24.5%。


11月末,商品房待售面积3488.53万平方米,比10月末减少20.25万平方米。其中,住宅待售面积减少37.98万平方米,办公楼待售面积增加10.27万平方米,商业营业用房待售面积增加6.47万平方米。

     住宅待售面积比2015年底减少近200万平方米。11月末,全省商品房待售面积3488.53万平方米,比2015年底减少118.30万平方米。其中,住宅待售面积2571.52万平方米,比2015年底减少196.74万平方米,扩大住房消费的各项措施成效显著。但办公楼、商业营业用房待售面积仍呈增长态势,办公楼106.74万平方米,增加16.34万平方米,商业营业用房606.34万平方米,增加42.48万平方米,需引起足够重视。

    当前和今后一个时期,河南应在郑州市场降温与全省降库存的双重选择中,找到政策结合点,区别对待,分类施策。继续按照“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”的要求,充分发挥市场对资源配置的决定性作用,加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,探索建立完善的房地产调控长效机制,确保房地产市场的平稳健康发展。

    四、2016年巩义房地产市场分析

    1、巩义市区位、面积与人口:

    1、区位:巩义隶属于河南省郑州市,位于嵩山北麓,东距省会郑州市82公里,西距古都洛阳市76公里。郑西高铁、连霍高速、陇海铁路等均在市内设站。巩义为“郑州-巩义-洛阳工业走廊”核心城市之一。1992年以来综合经济实力连续22年位居河南省县域首位,连续13届跻身全国财政收入百强县,县域经济基本竞争力名列全国第39位;2011年确立为河南省直管试点县市,巩义市是全国综合改革试点县市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级县域经济信息化试点、2010中国十大领军城市(县级),全国乡村城市化试点县市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、河南省文明城市等。2012年12月被评为中国最具幸福感城市。


     2、面积:巩义总面积1041平方公里,属典型的豫西浅山丘陵区

    3、人口:2015年末全市常住人口82.4万人。城镇化率达到52.35%。


    

    2、巩义市经济发展与金融状况:

    2016年,面对复杂严峻的经济形势,巩义市深入贯彻省委、省政府的各项决策部署,以市委六次党代会精神为指引,紧紧围绕争做全省转型升级示范区和建设地区副中心城市的目标,采取一系列调结构、促转型、增动力、惠民生、促和谐举措,实现了经济运行基本平稳,稳中有升,结构向好的预期目标,各项主要经济指标呈现回升态势。

    2016年,全市生产总值完成682.2亿元,比上年增长8.7%,增速比上年提高0.7个百分点;第三产业增加值完成256.2亿元,增长10.1%,增速比上年提高0.8个百分点,第三产业占GDP比重达37.5%,比上年提高3个百分点;规模工业增加值完成385.3亿元,同比增长8.5%,增速比上年提高0.5个百分点;固定资产投资完成543.5亿元,比上年增长14.3%,增速比上年低3.3个百分点;公共财政预算收入完成38.4亿元,比上年增长8.2%;社会消费品零售额完成276.7亿元,比上年增长11.5%;居民人均可支配收入为23491元,比上年增长7.5%;城镇居民人均可支配收入为27854元,比上年增长6.7%;农村居民人均可支配收入为19459元,比上年增长8.2%;进出口总值完成4.6亿美元,同比增长9.7%,增速比上年提高9.6个百分点,实际利用外资完成3.2亿美元,同比增长7%,增速比上年下降1.3个百分点。

    1、2010—2016年巩义国民生产总值(GDP)有较大提高,从2010年的413.1亿元人民币达到2016年的682.2亿元人民币,7年来增长165%。

    2010—2016年巩义国民生产总值(GDP)及增长率


     2011-2015年末金融机构存款/贷款余额情况


     2011-2016年全社会国定资产投资完成与房地产投资完成情况


     2010-2014巩义市城镇/农村居民人均住房面积


     3、巩义市房地产市场简况:

    1、巩义房地产概述:


     巩义房地产市场目前正从老城区向新城区发展,老城区仅有城中村可开发。其中住宅市场可划分为城中组团和城东新组团,两组团间距大约2.5公里;城中组团在巩义老城区,目前无在售住宅楼盘,城东组团随着新市政府的搬迁,新城区规划、交通都有新的提升,新建住宅楼盘项目较多,体量较大。

    巩义房地产市场随着自身“省直管县”政治地位的提升,项目产品品质也有新的提升,销售均价也突破5000元/平米。巩义房地产市场相对发展稳定,季度去化量受季节性影响,呈现规律性波动发展。“金三银四”、“金九银十”为住宅成交高峰期,但需开发商释放更多优惠以促进项目快速去化。

    巩义东距省会郑州市区82公里,西距古都洛阳市区76公里,所以购房人口外流相对荥阳、中牟、新郑等较少,本地人基本上选择本地楼盘置业。随着巩义经济的发展和房地产业的快速发展,巩义房地产市场逐渐复苏,甚至达到热销状态,楼盘去化速度较快,库存量大大减少。目前巩义房地产明显存在以下问题:

    1)巩义房地产市场在售楼盘不多,房源相互较为紧张;

    2)低密度产品市场供应较少,高层产品集中供量,市场同质化物业竞争明显;

    3)市场主流产品为刚需两房和三房,大户型、洋房及别墅产品稀缺,高端客户所需产品市场稀少;

    4)精装修产品市场空缺,全国前十强开发商尚无进入巩义房地产市场,亟待国内品牌开发商的进入,进一步提升产品品质,满足经济条件较好的购房者的需要;

    5)户型设计方面,对产品功能性、实用性设计概念保守,舒适性设计不足,产品设计亟待创创新;

    6)住区环境设计趋向多元化,但景观细节体现不强,致使品质感下降;

    7)重视基础配套引入,但对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺;

    8)居住性配套设计全面,但附加值引入较少,对客户需求迎合度不足;

    9)多个项目的置业顾问服务水平欠佳,对客户冷漠,杀客能力不高,容易使客户流失;

    10)巩义房地产项目整体营销宣传力度不大,营销思路落伍,新技术导入较差,品牌知名度不太重视。

    2、巩义房地产销售情况:

    (1)2016年巩义房地产市场行情:供不应求、量价齐升

    据巩义楼市网统计,2016年上半年,整体市场形势偏差,从8月开始,受郑州楼市影响,巩义楼市快速上扬,量价齐涨,由于2016年市场没有新进楼盘,在售楼盘多为已销售1-3年的老盘,所以截止2017年初,市场上已基本无房可卖,多半楼盘已售罄,全市均价由去年的4168元/㎡上涨到了4550元/㎡。

    (2)批准预售公示批准情况: 2016年巩义房地产市场预售前公示共计29批次,13个项目,住宅5336套,商业2175间,共计83.37万平米。

    2016年巩义房地产市场共发放预售许可证10件,其中包括住宅1829套、商业933间,批准预售面积28.26万平米。具体如下表:


     2015年度巩义市商品房销售面积为46.5万平方米,其中商品住宅销售43.28万平方米,住宅销售均价为4298元/平方米,不但位居河南省十个省直管县之首,甚至高于郑州、洛阳之外的其他地市。


     (3)、2015年度巩义市房地产运营情况

    + 2015年巩义市全年完成房地产开发投资20.33亿元,比2014年全年的21.72亿元减少6.40%。 + 2015年巩义市全年商品房新开工面积70.3万平方米,比2014年全年的77.24万平方米减少8.98%。

    + 2015年巩义市全年商品房批准预售面积67.61万平方米,比2014年全年的51.06万平方米增加32.41%。

    + 2015年巩义市全年商品房销售面积46.5万平方米,比2014年全年的21.36万平方米增加117.70%;其中,商品住宅销售43.28万平方米,比2014年全年的18.94万平方米增加128.51%;商品住宅销售3736套,比2014年全年的1579套增加136.60%;销售均价4298元/平方米,与2014的4264元/平方米相比上升0.80%。

    + 2015年巩义市全年商品房合同登记备案4167套,比2014年全年的3721套增加11.99%;备案面积49.47万平方米,比2014年全年的47.22万平方米增加4.76%;备案金额21.35亿元,比2014年全年的18.35亿元增加16.35%。

    + 2015年巩义市全年二手房交易登记1001套(间),比2014年全年的406套增加146.55%;成交面积10.63万平方米,比2014年全年的4.549万平方米增加133.68%;成交金额2.03亿元。比2014年全年的0.942亿元增加115.50%;其中住宅二手房成交面积9.51 万平方米,比2014年全年的4.5万平方米增加113.33%;成交均价2308元/平方米,与2014的均价2624元/平方米相比下降12.04%。

    + 2015年巩义市全年房地产抵押登记(含商品房、二手房、在建工程)共办理5651宗,比2014年全年的4475宗增加26.36%;抵押面积105.39万平方米,比2014年全年的117.62万平方米减少10.40%;抵押金额24.02亿元,比2014年全年的53.79亿元减少55.34%。

    附件1:2015年度巩义市房地产运营情况表


     附件2:2014年度巩义市房地产运营情况表


     五、2017年中国房地产市场趋势展望

    2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

    1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱 2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

    2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

    2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

    需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

    供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

     价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

    政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

    从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

    2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

    (河南楼市网联合巩义楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、巩义市人民政府、巩义楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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