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2016年新密房地产市场分析报告
编辑:郑州楼市网 2017年03月29日08:25 来源:郑州楼市网
摘要:2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。
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一、2016年中国经济发展状况

    1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

    具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在:

    1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。

    2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积新密i77185万平方米,比去年增加4.6%。

    3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%。

    4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。

    5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。

    6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。

    7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。

    8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

    总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

    从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

    二、2016年全国房地产市场回顾

    2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

    主要表现在以下几个方面: 

    经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和; 

    金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显; 

    政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调; 

    房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落; 

    城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高; 

    房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位; 

    价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。 

    土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。 

    房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月; 开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。

    三、2016年河南省房地产市场

    1、房地产开发投资完成情况

    2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。


   2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

    2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。


    2、商品房销售和待售情况

    2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。


    2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

    3、房地产开发企业到位资金情况

    2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。


    4、房地产开发景气指数

    2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。


    四、2016年新密房地产市场分析

    1、新密区位、面积、人口:

    新密市位于中岳嵩山东麓浅山丘陵地带,距河南省会郑州30公里,区域面积1001平方公里,人口80万,辖13个乡镇、4个街道办事处、1个风景区管委会,303个行政村、47个居委会,是河南省扩权县(市)、加快城镇化进程重点县(市)和对外开放重点县(市),县域经济基本竞争力居全国第62位。《河南经济蓝皮书(2015)》显示,新密市民生幸福指数、经济发展质量分别居全省县(市)第一位、第二位。2016年12月7日,新密市被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。


    新密区位优越、交通便利。地处中原经济区、郑州都市区中心地带和郑州航空港经济综合实验区经济圈,距郑州国际机场20公里。域外京港澳高速、连霍高速、107国道、310国道等接邻贯通,境内郑尧高速、郑少洛高速、郑登快速通道、郑密路、密杞路、密荥路、京广铁路新密支线、密杞铁路等纵横成网,正在建设的郑州大学路南延、省道323、商登高速和正在规划的港区迎宾大道西延等道路穿境而过,“六纵六横、内捷外畅、城乡一体”的路网架构基本形成,区位交通优势日益凸显。


    新密市城市发展新三年行动计划:

    该计划贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念,围绕创建绿色发展先行区、华夏历史文明传承创新区、创新创业试验区、城乡一体化示范区、国家生态城、国家级历史文化名城“四区两城”,坚持“一城一区四镇多点”支撑,“以建为主、提升品质、扩大成效”,加快推进城市现代化、全域城镇化、城乡一体化、发展集聚化,不断提升新密城市建设发展质量、城乡生态环境质量和人民群众生活质量。


    构筑开放型交通大格局。该市将着力构建“高速公路为支撑、国道省道为骨架、县道乡道为依托,人便于行、货畅其流、四通八达”的绿色交通路网体系。积极推进域内商登高速、上新高速、郑登洛城际铁路、郑少高速新密北站、商登高速五里堡互通、国道310、234、省道232、233、317、541等一批对新密经济社会发展具有决定性作用的重大交通基础建设项目,逐步形成“域外畅通、域内便捷”的干线公路“八纵八横”大交通格局,打造通达郑州城区、航空港区和中原城市群的半小时、一小时经济圈,域内15分钟高速圈、15分钟干线公路圈,实现新密与郑州中心城区、周边组团和区域内部的协调联动、互促共进,资金、人才、信息、技术等发展要素的高效配置,有力激活经济社会发展的“新速度”。


    全面提升生态环境质量。深入实施蓝天工程,坚决打赢大气污染防治攻坚战,突出工业企业、工地道路、餐饮油烟等重点行业领域,严格落实减煤、降尘、控车等措施,清理取缔“十五小”企业,精准开展大气污染防治,不断提高空气环境质量。着力推进绿地工程,城区每年新增绿地14万平方米以上,到2018年市区绿化覆盖率达到37.5%,绿地率33%,人均公园绿地面积9平方米,新增绿地43.5万平方米。完成生态廊道新建提升117公里,新建森林健康养生园1个、森林体验园3个,生态造林总规模5.5万亩,森林覆盖率达到46%以上。以静脉产业园建设为依托,提高固废垃圾无害化处理水平,城区生活垃圾无害化处理率达到98%以上,污泥无害化集中处理率达到66%。推进溱水河综合治理、黄水河上游段、双洎河牛店段、大隗段河道治理、泽河山洪沟治理、西区子衿湖湿地建设等项目,着力打造“水清、河美、岸绿”的水生态文明。构建覆盖城乡的污水处理体系,城市建成区污水管网覆盖率达到95%以上,生活污水集中处理率达到86%以上。 着力推进全域城镇化。优化区域空间布局、城镇布局、产业布局,突出新市镇、特色小镇、新型社区建设、主导产业培育、产城融合发展,促进农民就地就近就业、就地转移安置、就地实现城镇化。到2018年,全市常住人口城镇化率达到61.3%左右。加强新市镇基础设施完善、服务功能配套、特色产业培育,提高产业发展和集聚人口能力。超化镇发挥基础优势,重点发展新型耐材、加工制造、佛教旅游文化,加快产城融合、功能提升,再造区域中心增长极。


    2、新密经济发展状况:

    新密市四届人大一次会议以来的五年,是新密发展“爬坡过坎、转型攻坚、提质增效”的五年。五年来,市人民政府在市委的坚强领导下,在市人大、市政协的监督支持下,与全市广大干部群众一道,按照“融入郑州、对接空港、创新驱动、持续转型”的总体要求,认真践行发展新理念,主动适应经济新常态,大力推进“五个体系”“五个新密”建设,迎难而上,砥砺前行,较好完成了本届政府确定的目标任务,经济社会发展实现了平稳转型,率先开启了全面建成小康社会、加快现代化建设的崭新征程。

    以提高质量效益为中心,综合实力跨上新台阶。全市生产总值由2011年的478.5亿元增加至2016年的696.7亿元,年均增长9.8%;2016年,实现固定资产投资509.2亿元,是2011年的1.9倍,年均增长15.3%;社会消费品零售总额280.5亿元,是2011年的2.1倍,年均增长16.1%;地方财政总收入达到42.9亿元,其中一般公共预算收入30.8亿元,是2011年的1.5倍;城镇居民、农村居民人均可支配收入分别达到28337元、17460元,年均分别增长9.2%、10%。金融机构各项存款余额383.8亿元。

2010-2016年新密市GDP与增长率(单位:亿元)


    城镇化率由2011年的46.2%提高到2016年的57.3%。县域经济首次跻身全国百强县(市)第95位,工业经济居全国第34位。荣获全省市县经济社会发展目标考核评价先进县(市)。《河南经济蓝皮书》显示,我市经济发展质量、发展潜力活力、民生幸福指数等均居全省108个县(市)前列。

2011-2016年新密市城镇化率情况(单位:百分比)


    3、新密土地市场行情:

    新密市2016年科学调控土地市场,合理配置土地资源,积极发挥计划引导作用,切实加强国有建设用地供应管理,严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定,坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则方法,合理调配各类用地供应指标,指导性与指令性相结合,全力保障年度建设项目用地需求,促进节约集约高效用地,促进新密市经济又快又好发展。2016年度新密市国有建设用地供应总量控制在453.4285公顷。



2016年新密市各类土地所占比例情况



历年来新密市土地供应及住宅用地供应情况(单位:公顷)



2016年新密市部分土地成交信息如下:


    4、2016年新密市房地产市场行情:

    4.1 区域分析:


    新密市房地产市场可根据区域特点分为新城区板块、青屏广场板块和东城区板块,从近几年的新密市房地产行业发展趋势来看,中短期内,新城区板块将是新密市房地产开发的热点区域。

    4.2 楼盘分布:

    2016年新密市房地产市场入市楼盘近30个。主要集中在新密市区东西两侧。


    4.3 部分热销楼盘主要信息:


     4.4 2016年房地产市场行情:

    据新密楼市网统计分析,新密市区 1-11月份商品住宅累计销售面积752926.7平方米,商品住宅销售均价为4303.28元/平方米;商品住宅累计销售7003套。

新密市2016年1-11月份商品住宅销售行情

(河南楼市网数据中心整理绘制)

    (1)住宅商品房销售进入快速回暖通道:1-11月份住宅商品房销售7003套,面积75.3万平方米。随着商品房住宅市场的再度回暖,全市房地产库存去化周期有望进一步缩短。

    (2)乡镇农民成为购房主力军:随着新农村建设速度的加快;产业园区、休闲度假等文旅项目的开发;商登、密州大道南延等公路的修建;使大量农村住宅被拆迁,拆迁户在新农村得到安置后,一部分人选择采用按揭的方式在城区为子女购买新的住宅。

新密购房人群结构比例

(河南楼市网数据中心整理绘制)

    (3)三室两厅户型住宅受青睐:随着生活方式和居住观念的改变,面积在90─130平方米的商品住宅深受购房者欢迎,大多购房对象选择三室二厅、二室二厅、三室一厅户型住宅。

户型选择结构比例

(河南楼市网数据中心整理绘制)

    (4)非住宅商品房销售量下滑:2016年新密房地产市场上的写字楼及商业用房销售情况均出现明显的下滑现象。

    (5)更多购房者趋向按揭贷款的付款方式:

(河南楼市网数据中心整理绘制)

    图表表明,越来越多的购房者,在央行多次降准降息、营改增、交易契税、营业税改革等税费政策的刺激下,更注重理性投资,不愿意把手中的资金变成死钱,影响其它方面的投资理财。

    (6)二手房销售量持续增长:二手房销售量持续增长,其原因一方面受宏观调控政策的影响,更多的是为满足改善性需求,享受更为完善的双气、电梯、景观等配套设施及物业管理的优厚服务。

    (7)新密市各区域销售差异明显:2016年新密市商品房片区销售量显示,长乐路以西区域楼盘销售量占总数的35.86%,密新路以东区域销售量占总数的23.83%,中间老城区销售量占总数的15.09%,产业园区销售量占总数的25.22%。

(河南楼市网数据中心整理绘制)

   5、2016年度新密房地产市场热销楼盘推荐

    金茂华庭


    开发商:河南众鑫房地产

    项目地址:青屏大街西段

    销售均价:4800元/平方米

    销售热线:0371--8580099

    中盛景苑


    开发商:新密帝安置业

    项目地址:未来大道与互助街交叉口西200米

    销售均价:3500元/平方米

    销售热线:0371-60880111

    金域蓝湾


    开发商:郑州永弘置业有限公司

    项目地址:青屏大街未来大道交会处 

    销售均价:6500元/平方米

    销售热线:0371--69706666

    东城半岛


    开发商:郑州中海房地产开发有限公司

    项目地址:密州大道与溱水路路口

    销售均价:5200元/平方米

    销售热线:0371--85888888

    香蜜花都


    开发商:河南恒兆业置业有限公司

    项目地址:新密市平安路与青屏大街交会处西北角

    销售均价:5500元/平方米

    销售热线:0371--69983333

    青屏山城


    开发商:新密金源房地产开发有限责任公司

    项目地址:新密市青屏山公园西山口

    销售均价:4500元/平方米

    销售热线:0371-63083333

    青屏盛世


    开发商:新密市祥和房地产开发有限公司

    项目地址:青屏广场南侧

    销售均价:4500元/平方米

    销售热线:0371--69208999

    中强向阳花


    开发商:河南中强房地产有限公司

    项目地址:溱水东路与北密新路交汇处东500米路南

    销售均价:4000元/平方米

    销售热线:0371-61161111

    怡馨佳苑


    开发商:恒昌房地产开发有限公司

    项目地址:大鸿路与栖霞路向西150米路南

    销售均价:4500元/平方米

    销售热线:0371-86578888

    大鸿城壹号


    开发商:河南省昊东置业有限公司

    项目地址:大鸿路与栖霞路交汇处

    销售均价:5000元/平方米

    销售热线:0371--85815888

    正升阳光城


    开发商:郑州正升置业有限公司

    项目地址:溱水路东溱水桥路口

    销售均价:4000元/平方米

    销售热线:0371-56518888

    锦绣御苑


    开发商:郑州旺盛置业

    项目地址:青屏大街与大鸿路交会处西南角

    销售均价:5600元/平方米

    销售热线:0371-63151666

    春城华府


    开发商:郑州泰森置业有限公司

    项目地址:新密市嵩山大道与农业路交汇处南100米

    销售均价:3800元/平方米

    销售热线:0371-61887777

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