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房地产投资平稳增长 商品房销售持续升温 ——中牟县1-9月份房地产投资运行简析
编辑:郑州楼市网 2017年06月26日08:59 来源:中牟县统计局
1-9月份,全县房地产开发投资较快增长,商品房销售持续升温,房屋新开工面积高速增长,房地产市场总体呈现良好发展态势。但竣工面积增速加快造成库存压力大的情况并未得到根本性改善、商品房价格大幅上涨引发的一系列问题仍较突出,未来房地产市场走势仍需密切关注。

    一、房地产市场运行情况

    (一)房地产开发投资增长较快

    1-9月份,全县房地产开发投资完成29.4亿元,同比增长32.1%,增速比上月高8个百分点。其中:住宅类投资完成16.2亿元,同比增长35.4%,增速比上月高9.4个百分点,占全部房地产开发投资的73%。

    (二)商品房销售持续升温

    1-9月份,全县商品房销售面积59.7万平方米,同比增长126.5%,增速比上月高42.9个百分点。其中住宅销售面积58.1万平方米,同比增长126.5%,增速比上月高44个百分点,占全部商品房销售面积的97.4%。

    (三)开发商信心回升,项目开工形势一片大好

    随着销售形势好转,企业新开工项目逐步增多,新开工面积高速增长。1-9月份,全县新开工房地产项目8个,是去年同期的4倍。房屋新开工面积达到96.1万平方米,同比增长1010.6%,其中:住宅房屋新开工面积70万平方米,同比增长825.5%。

    (四)房地产开发企业到位资金充裕

    1-9月份,全县房地产企业到位资金39.4亿元,同比增长55.6%,增速比上月提高16.4个百分点。其中,国内贷款2.3亿元,同比增长171.4%;自筹资金17.9亿元,同比增长3.5%;其他资金19.2亿元,同比增长167%。

    二、值得关注的几个问题

    (一)竣工面积增长呈现加快趋势

    1-9月份,全县房屋竣工面积14.3万平方米,同比增长1093.6%,增速比上月提高387.1个百分点。在去库存的大背景下,商品房销售快速增长,待售面积有所减少,但商品房供应体量大、竣工面积增速加快,库存压力大的情况并未得到根本性改善。

    (二)土地的出让制度有待完善

    随着土地使用制度的改革,中国已经结束了过去以行政划拨为主的土地无偿使用形式,并进入到以“招拍挂”出让为主的土地有偿使用阶段。招拍挂制度的推行,充分发挥了市场对土地资源的配置作用,为中国土地市场的发展带来了很好的绩效,而就是在这种机制下,一些土地开发商,为了获取地皮,不惜天价竞拍土地,这样竞拍得到的土地成本高,开发出来的商品房价格自然也奇高,从而发生“地王频出”、“面粉高过面包”等问题,导致了房地产成本上升,促使房价过快的上涨。

    (三)商品房价格上涨过快,容易引发金融风险

    目前房地产价格出现的问题主要表现在商品房价格上涨过快,普通居民无力购买所需住房。主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高,商品房销售行为不规范。商品房价格快速上涨背后潜藏着巨大的风险。房产的首要功能是满足居住的消费,但是现在很多投资者为了使自己的资金保值、增值,把房地产作为首选的投资项目,甚至有些人不惜举债投资于房地产市场,买房已不是为了居住,而是为了投机。过度投机而非真正意义的居住消费推动的房地产价格过快上涨,将会引发房地产行业泡沫。会给银行资金带来流动性危机,容易引发金融风险。

    三、促进房地产市场发展的建议

    (一)规范土地市场控地价

    房价成本中土地成本所占比例最高,因此政府要严格控制地价上升。要改革土地招拍挂制度,改变招拍模式,不能单纯以价格高低为评判标准,还要考虑到企业的综合指标,如企业的信誉、曾取得的业绩、建筑用途、是否符合可持续发展的要求等,这样才能合理配置土地资源,达到控制房价的目的。

    (二)做好房地产市场预期引导,加强房地产市场细分需求研究

    当前全县房地产发展已经进入新常态,必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面,房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制,但房地产市场需求还有一定的市场潜力;另一方面随着长效机制逐步建立,房地产市场将主要靠市场机制来调节,房地产市场的波动会缩小。此外应加大对烂尾楼或者空置房的调查,在进行房地产市场研究中,家庭结构、年龄结构、收入、职业、宗教、民族等均可作为房地产市场细分的变量,加强对未来房地产市场更精细化发展的引导。


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