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2016年新郑市房地产市场分析报告
编辑:郑州楼市网 2017年07月04日08:05 来源:郑州楼市网
新郑土地三连拍,三天连续推出21宗土地,引发了本土房企与国内知名开发商的激烈争夺。

    香港联交所成功上市公司、佳兆业集团,竞得郑州新郑市两幅住宅地块,总面积合计近104.25亩,其中一宗编号为新政出(2017)012号(网)的地块,单价为708.47万元/亩,折合楼面价4250.6元/平米;两块地竞得总价近6.73亿元,溢价率分别为254.24%、187.32%。——标志着佳兆业成功布局河南,是集团进入中原市场的重要里程碑,将为集团在北方区域未来的可持续发展夯实基础。目前,佳兆业业务已覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部五大主要经济区域,进驻全国近50个核心城市。

     招商局地产经过68轮竞拍摘得新郑市017号地块,35.47亩,总代价约1.05亿元,地价294.3万元/亩,折合楼面价2207.13元/平米。

    此外,碧桂园也拿下新郑两块住宅用地,总计约95亩,总价1.9154亿元。而本土房企业正商集团、浩创集团、英地置业等亦有收获,其中正商连摘6块共计约300亩南龙湖宅地。


    


     自去年郑纺机以及北龙湖数个地王引爆郑州房地产市场之后,时至今日,郑州中心城区土拍大战的狼烟慢慢散去,但如今却在新郑这个环郑州县级市,又以新的燎原之势呈现与世人面前。

    在“南龙湖并入郑州”的谣言传播背景之下,新郑市整体房地产市场会不会象去年的郑州那样,开始热度高升、狂热抢房、高位横盘呢?

    楼市调控下,新郑还这么火,为什么呢?

    一、新郑区位、面积、人口:

    新郑市位于河南省中部,北靠省会郑州,东邻中牟县、尉氏县,南连长葛市、禹州市,西与新密市接壤。北距郑州市区38 公里;东北距中牟县城45.6 公里、开封市区120 公里;东至尉氏县城42.6 公里;南至长葛市区20.4 公里、许昌市区40 公里;西南至禹州市区36.5 公里、平顶山市区84公里;西至新密市区34.5 公里。南北长42公里,东西宽36公里,总面积873平方公里,总人口78.6万,辖14个乡(镇),337个行政村。 地势西高东低,西部为浅山丘陵区,东部为平原,西北部为丘岗地。双泊河贯穿全市,境内长30余公里。


     新郑市历史文化悠久,区委交通优越,畏惧省会郑州、古都开封、洛阳、新乡等中原城市群的腹地。京广铁路、京广高铁、京港澳高速公路、107国道等国家重要交通干线贯穿全境;南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑尧高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”,交通便利。同时,中原地区最大的航空港——郑州新郑国际机场,是沿海地区和西部地区的结合部分,是我国重要的干线机场及空中交通枢纽。新郑因此形成了中原一流、全国独特的集公路、铁路、航空为一体的现代化立体交通网络,是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。


    


     这五年,是新郑城镇化快速推进、城乡面貌显著改善的五年。城市魅力更加凸显。全面实施新型城镇化三年行动计划,城镇化建设水平和质量不断提升,城市建成区面积由2011年27.7平方公里扩张至36平方公里,新型城镇化率比2011年提高17.4个百分点,达63.5%,被确定为国家新型城镇化综合试点、智慧城市试点和省百城建设提质工程试点县(市)。


     二、经济发展稳中有进:

    过去五年,是新郑经济社会跨越发展的五年。面对严峻复杂的宏观经济形势和改革发展稳定的艰巨任务,市政府在上级党委、政府和市委的正确领导下,在市人大、市政协的监督支持下,全面落实党的十八大和十八届三中四中五中六中全会精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,抢抓机遇、开拓创新,克难攻坚、乘势而上,干成了一系列打基础利长远的大事要事,圆满完成了市四届人大一次会议确定的目标任务。

    这五年,是新郑产业结构趋优、综合实力大幅提升的五年。国民经济持续增长。2016年地区生产总值达到651.1亿元,是2011年的1.5倍,三次产业比由2011年的4:73.2:22.8优化为2016年的3.1:51.5:45.4。地方一般公共预算收入和税收收入分别由2011年的21.6亿元、13.7亿元增加到2016年的65.3亿元、44亿元,连续4年排名全省县(市)首位。


     2016年,五年累计完成固定资产投资2030亿元,年均增长21.7%,是新郑历史上投资规模最大的时期。


    


     2016年郑州市存款余额最多的县区为新郑市,2016年底存款余额达到618.72亿元,比年初增长25.5%,2016年底金融机构贷款余额458.24亿元,比年初增长32.1%。


    


     2016年城镇和农村居民人均可支配收入分别达28388元和18367元,比2011年净增10489元和7356元,城乡居民收入比由2011年的1.63︰1缩小到2016年的1.55︰1。县域经济发展质量评价连续3年位居全省首位,全国中小城市综合实力百强县(市)和县域经济基本竞争力百强县(市)排名分别由2012年的第51位、62位攀升至第43位、49位。


     三、新郑市中心城市规划

    1.城市总体规划要点

    1)市域总人口及城镇化水平:

    至2020年市域总人口约100万人,规划城镇人口77万人,城镇化水平为77%;至2030年市域总人口约120万人,规划城镇人口101万人,城镇化水平为84% 。

    2)市域城乡体系规划:

    规划采取强化中心、凝聚分区、整合园区三大发展战略,构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构,形成“一主(中心城区)、一副(龙湖镇)、两核(薛店镇、辛店镇)、四带(沿郑新公路、223省道之间地带和321省道、323省道之间地带形成 “井”字交叉廊道)”的空间布局形态。

    产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区。市域北部的临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄,在空间上向龙湖集聚,重点发展文教产业;东部的临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王和八千等,形成都市工业走廊和新港产业集聚区;市域南部的临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等,重点发展煤电循环产业。

    3)中心城区总体规划:

    城市性质:中心城区是以黄帝文化为中心的历史文化名城,中原地区重要的现代服务业和先进制造业基地,郑州南部节点城市。

    人口及城市建设用地规模:至2030年中心城区规划人口规模为45万人;城市建设用地面积42.75平方公里,人均建设用地面积95平方米。

    城市空间结构:中心城区城市空间结构为紧凑组团式结构,空间形式为“双水双核,一城五片”。双水即双洎河、黄水河;双核为老城核心、城北新  区核心;五片为老城片区、新村片区、城北片区、站前片区、新港产业集聚区五个片区。


     中心城区绿地系统规划:中心城区绿地系统按:一心、两环、三廊、五组团四个空间层次进行布局。一心:指城区中心,由轩辕水库、规划的体育公园、湿地公园构成的城市中心绿地;两环:指由南水北调干渠和京珠高速、石武高铁防护绿地形成的外环和由黄水河、双洎河、郑韩故城形成的内环景观带;三廊:指沿黄水河、双洎河、莲河布置的景观绿地;五组团指五个片区内的街头绿地、广场绿地、道路绿地及单位内部绿地、居住区绿地等。

    至2030年,规划绿地1680公顷,绿地率39.3%,绿化覆盖率44.1% 。


     4) 旅游发展规划:

    总体战略是以黄帝文化为龙头,依托裴李岗文化等众多古文化遗址与遗迹,建立文化生态保护区及文化生态试验区,;依托郑韩故城现存遗址,再现春秋战国郑韩故城的文化生态特色与文化生活风情;以枣文化与黄土生态农业文化为依托,打造特色休闲生态旅游区。围绕打造以黄帝文化旅游为主导的集文化体验、生态休闲、会议度假、自然观光为一体的精品化旅游产品的目标,形成“一心一廊、两翼六片”的旅游空间结构。


     四、新郑市2016年土地供应情况

新郑市域用地布局规划图


     (1)土地供应总量:

    2016年度新郑县国有建设用地供应计划总量505.77938公顷。

    (2)用途结构:

    在2016年土地供应总量中,商服用地26.38476公顷;工矿仓储用地117.3408公顷;住宅用地233.8862公顷。


    


     (3)新郑市城镇基准地价表


     (4)2016年新郑市土地成交信息

    2016年新郑县土地成交80宗地,共出让土地面积390.07公顷。

    2016年新郑市部分土地成交信息


     五、2016年新郑市房地产市场分析:

    1.2016年新郑市商品房预售证情况:

    2016年新郑市商品房预售证共预售146个,预售商品房511栋楼,预售商品房62832套。


    


    


     2.2016年新郑市房地产投资情况:

    2014年新郑市房地产开发投资完成65.12亿元,增长37%。全市房屋施工面积643万平方米,增长58%;房屋竣工面积101.2万平方米,下降146.2%;商品房销售面积198.1万平方米,增长69.5%。


    


     2015年房地产业运行平稳,全年竣工商品房面积201.3万平方米,增长98.91%。


    


     3.2016年度新郑房地产市场热销楼盘推荐:

   

     (河南楼市网联合新郑楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、新郑市人民政府、新郑市房地产管理局、新郑楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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