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万科佛山项目违规售房遭约谈、品牌信誉遇危机如何重塑?[图文]
编辑:郑州楼市网 2019年08月08日17:36 来源:蓝鲸财经
摘要:因中央级媒体的一则报道,有行业标杆之称的万科企业股份有限公司(简称“万科”),站在了舆论的风口浪尖上。
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文章来源:蓝鲸财经

     因中央级媒体的一则报道,有行业标杆之称的万科企业股份有限公司(简称“万科”),站在了舆论的风口浪尖上。

     近日,据央视《经济半小时》报道,位于佛山的万科金域中央项目,因涉嫌将商业办公项目改为公寓违规出售,遭5800名业主集体维权。次日,佛山市政府对万科佛山公司进行了紧急约谈,要求其拿出解决方案。

     目前,万科方面尚未披露如何整改,但以佛山事件为标志,万科近两年,在全国各地发生的维权事件受到业界广泛讨论,这家长期以“品质”著称的房企,此刻面临着严重的信誉危机。

     万科将如何处理佛山维权事件?宣称要“活得久、活得好”的万科,又将如何面对各地频发的维权问题?

     “办公改公寓”,万科佛山项目虚假宣传遭约谈

     近日,万科佛山一商办项目因虚假宣传及违规销售等问题,被央视《经济半小时》点名曝光。

     据报道,万科佛山公司在当地开发的金域中央项目,将办公用房包装成公寓楼盘,出售给5800多名购房者。由于房屋性质为办公属性,业主无法落户,子女也无法上学。为此,业主与万科方面有过多次会谈,皆不欢而散。

     7月31日,佛山市市长朱伟代表市政府严肃约谈万科,要求万科积极回应相关业主的利益诉求,尽快制订系统的解决方案,并自觉接受舆论监督和社会监督。

     据了解,万科金域中央位于佛山市南海区,与广州荔湾区隔河相望。在广、佛一体化的影响下,两市交界地区的房地产市场十分火爆。

     2016年10月,佛山升级楼市调控,将佛山南海区纳入限购范围。由于公寓不受政策调控的限购令影响,且价格偏低,因此成为不少购房者的选择。佛山万科金域中央项目,就是从这一时期开始,将商办地块改造为公寓。

     有业内人士向蓝鲸房产表示,万科此举存在着明显误导购房者的行为。不过,此次事件的发生,也与当时的市场行情有着一定联系。58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,“这一现象从本质上来看和商办项目在一些城市供应量过剩,而住宅供不应求有着直接关系。”

     据佛山乐居于2017年1月份发布的一份数据显示,佛山住宅库存约为614万平米,按照往年的销售速度,库存量只够卖4个月。然而,佛山商业项目却面临着较大的去库存难题。数据显示,佛山商用物业仍有978.82万平方米的库存量,去化周期在2年以上。

     事实上,办公用地改为公寓,并非万科所“独创”。早在2017年,上海、成都、南京等多个城市,纷纷出台了商办用地不得改为公寓的相关政策条文。但以南京为例,近两年来,绿地理想城、花样年喜年中心、明发财富中心等项目,都曾因为将办公用房改造成公寓进行出售,而遭遇业主维权。

     据一位知情人士向蓝鲸房产提供线索称,其去年在广州万科购买的世博汇,在售房时,项目宣传单页和样板房均是住宅公寓性质,但在近期佛山项目维权事件发生后,销售人员已改口称该项目为商办产品。

     对于此次事件,万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉虽然已明确表态,会给业主和社会一个明确的答复。但截至目前,万科佛山项目维权事件仍未取得明显进展。

     另外,据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,万科如今是骑虎难下。倘若继续坚持不妥协,会对企业品牌造成更大冲击。但如果开了退房的“口子”,如何消化这部分库存,也是企业比较头疼的问题。

     小股操盘之下业主维权现象增多,如何重塑形象成当务之急

     无独有偶,8月4日晚,位于北京昌平区的万科翡萃家园在经过一场暴雨后,由于排水不畅,雨水倒灌到居民房屋,再次被业主投诉。蓝鲸房产记者联系到项目相关人士,据对方表示,上述事件是由于北京暴雨,项目与市政管道衔接处排水不畅,造成客户家中地下室雨水倒灌。目前客户家已清理完毕,后续会对损失进行赔偿。

     但无论事件最终如何处理,连日来,在多起维权问题的集中发酵下,业界普遍对万科品牌产生了质疑。有市场言论称,如今的万科虽然还是龙头房企,但已经和当年“讲情怀”的万科相去甚远。舆论的高压之下,万科如何重塑品牌形象,成为当下的难题。

     上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产表示,“楼市调控长期高压,房企都在想办法压缩成本,因此,项目出现质量问题并不意外。而在近几年,房企更看重的是发展速度,品牌口碑等被放在了次要的位置。”这或许是万科出现上述问题的核心原因。

     据克而瑞数据显示,万科在2016年、2017年、2018年的销售额分别为3622亿、5239亿、6069亿。从规模增势上来看,万科确实保持着不错的规模。

     但如今看来,如何在规模扩张的同时,提高产品管控能力,对其而言或更加重要。上述业内人士进一步向蓝鲸房产分析称,万科近期爆发出的维权案件,反映出企业产品管控力亟待提升,管理层也需要深刻反思。

     蓝鲸房产注意到,万科发生维权问题的项目,多是在2016年、2017年进行推广销售的。在此期间,全国刚刚展开新一轮楼市调控,部分城市拿地政策出现变化,为了积极扩张规模,众多房企开始加大合作开发项目的投入,万科亦不例外。

     据其年报披露,2016年,万科有59.5%的新增项目是通过合作方式获取;2017年,这一比例再度上升至72.3%;而在2018年度,合作项目在新增项目中的占比已达到了82.6%。


     万科翡萃家园开发公司股权关系图/来源:企查查

     以万科翡萃家园为例,从开发企业——北京昌业房地产开发有限公司的股权分布来看:卓越置业持有50%的股份,万科持股比例约49.5%。业内周知,合作开发项目虽然会迅速提高企业规模,但在开发过程中,合作企业之间亦会存在相互掣肘的问题,由此带来的不可控因素也相对更大。

     许是意识到这一问题,近期,万科明显加大了独自拿地的比重。蓝鲸房产不完全统计,今年4月份,万科新增8个项目中,仅有2个项目为单独获取;而在7月份,万科共新增了20个地块,其中15个地块为独自竞得。

     万科董事局主席郁亮曾说,万科不仅要“活下去”,还要“活得久、活得好”。然而,面对着近期汹涌地维权潮流,万科的“活法”会否受到影响?此次,由佛山楼盘引发的信誉危机,能否引起足够重视,成为万科重塑品牌形象的开端?蓝鲸房产会持续关注。

    

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