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开发商挪用资金拖延房产证 业主法律维权
郑州楼市网 2010年12月25日19:06 山西新闻网 发表评论
购买的商品房所属楼盘“五证”齐全[五证,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》],业主入住几年来,开发商一直未按约定办理房产证,这是山西省太原市部分小区业主遇到的闹心事。这其中有何隐情?记者近日就此进行了调查。

     业主反映
     入住几年了没拿到房产证
     居住在太原市万柏林区辰憬家园小区的刘先生告诉记者,2006年,他在该小区买了一套商品房。当时他的父母担心买到手续不全的房屋,每次看房都会去相关部门查询楼盘是否五证齐全,“国土局、规划局、房地产管理局,一趟一趟地跑”。不记得看了多少次房,他和父母最终选定买五证齐全的辰憬家园小区的房子。
     刘先生说,2006年底收房时,他根据约定委托开发商办理房产证,当时曾询问开发商什么时候能办下来,对方答复说等大部分业主入住后就能办理。2007年初,他把房屋进行了装修,并于当年在新房里办了婚事。“现在我的孩子都3岁了,房产证还没拿到。”刘先生无奈地表示,孩子已经上了幼儿园,他和妻子原来打算在孩子上小学前把户口迁到辰憬家园小区,这样孩子就能就近上学了。小区业主几年来多次向开发商询问房产证何时能办下来,每次得到的回答都是“快了”,“现在看来,真不知道要等到什么时候了”。
     记者在刘先生的购房合同上看到,其中第十五条“关于产权登记的约定”约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,协助买受人办理房屋权属登记证书……如因出卖人的责任,买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的……出卖人从逾期之日起,承担买受人已付房价款每日万分之一的违约金。”
     记者调查了解到,在太原市华信苑、天和学府苑 (论坛 新闻)、奥林礼顿 (论坛 新闻)、裕丰花园 (论坛 新闻)、鼎晨花园 (论坛 新闻)等小区,业主们有和刘先生类似的遭遇。他们也是在几年前购房,楼盘也是五证齐全,根据购房合同约定委托开发商办理房产证,但入住以来一直没有办下来。
     记者调查
     多家楼盘未办理相关手续
     连日来,记者在上述6个小区进行了深入调查。辰憬家园小区(注:业主收房已4年)售楼处的工作人员称,开发商正在给业主办理房产证,手续已经提交给太原市房地产管理局。对于房产证一直未办理下来的原因,以及公司是否会按合同约定给业主赔偿相应损失,该工作人员表示不清楚。
     鼎晨花园小区(注:业主收房已4年)的开发商山西鼎晨房地产开发集团有限公司的工作人员则表示:“公司早就向太原市房地产管理局提交了办理房产证的相关资料,但房产证还没有发下来,公司也没有办法,所以业主还得再等等。”
     华信苑小区(注:业主收房已3年)、天和学府苑小区(注:业主收房已两年)、奥林礼顿小区(注:业主收房已3年)、裕丰花园小区(注:业主收房已3年)的开发商也均表示,他们已经向太原市房地产管理局提交了办理房产证的相关资料。
     12月8日,记者在太原市政务大厅市房地产管理局窗口,对上述楼盘的房产证办理情况进行查询。工作人员在查询后告知记者,上述楼盘中,只有辰憬家园和奥林礼顿两个楼盘近期提交过办理房产证的相关资料。该工作人员同时表示,没有提交相关资料,就不可能办理楼盘的大产权证,大产权证没有办下来,业主的房产证也就无法办理。
     原因分析
     拖延办理可挪用相关资金
     太原市房地产管理局产权监理处的负责人告诉记者,开发商向业主交房后,须先到太原市政务大厅初始登记办理楼盘的大产权证,然后再到太原市房地产管理局办理业主分户房产证。
     一位业内人士告诉记者,按理说,只要开发商五证齐全并且办理了大产权证,业主拿着相关资料就能到房地产管理部门去办理房产证,但开发商一般都会在购房合同中与业主约定,由其代办房产证。太原市房地产管理局产权监理处负责人向记者证实了这点,他告诉记者,目前,该市购房业主的房产证均是由开发商代办的。
     业内人士透露,不少开发商之所以热衷于为业主代办房产证,是因为一方面可以赚取代办手续费,另一方面可以通过拖延办理的手段,来挪用业主办理房产证需缴纳的物业维修基金等资金。该人士举例说,以太原市一套房价为每平方米5000元、面积为100平方米的高层住宅来计算,办理房产证之前所需要缴纳的费用包括:维修基金,每平方米90元,共9000元;登记费为85元/套;交易费,3元/平方米,共300元;测绘费,1元/平方米,共100元。加上各种税费,一共约为1.5万元。如果一个小区有200户业主,开发商至少能代收300万元的相关费用。如果开发商以种种理由拖延办理房产证,则可以将这300万元资金无偿挪用相当长一段时间。
     针对一些开发商拖延代办房产证的情况,太原市房地产管理局产权监理处负责人表示,房地产管理部门没有强制开发商办理房产证的权力,只能等开发商来申请办理,接到申请一定会在规定时限内办理完结。
     专家观点
     业主有权追偿相关损失
     山西弘韬律师事务所律师宋远玮就此分析认为,对于在合同中已约定办理房产证的违约责任的,根据《合同法》,业主有权要求开发商承担违约责任;如果在购房合同中没有约定办理房产证期限的,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,期房自交房之日,现房自合同签订之日90天未取得房产证的,消费者有权主张违约责任。合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    


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