摘要:从土地招拍挂，到国六条、国八条、国四条，再到限购政策，几年来房地产调控政策可谓层出不穷，实施之时雷厉风行，但大多全是头疼医头脚疼医脚的“短时政策”，势头一过往往迎来的是房价报复性反弹，出现了房价越调越高的尴尬局面。
从土地招拍挂，到国六条、国八条、国四条，再到限购政策，几年来房地产调控政策可谓层出不穷，实施之时雷厉风行，但大多全是头疼医头脚疼医脚的“短时政策”，势头一过往往迎来的是房价报复性反弹，出现了房价越调越高的尴尬局面。对此，万科[简介 最新动态]集团执行副总裁、北京市政协委员毛大庆在今年的政协提案中建议，2011年四季度以来，房地产市场显著降温，房价上涨的趋势得到遏制，也为探讨、建立长效机制赢得了时间。他建议建立以增加住房供应、发展租赁市场、支持自主购房需求、强化租赁保障房为基本手段，短期内把“每户一套房，满足家庭基本需求”作为调控的目标，把“每人一间房，满足个人基本需求”为长期目标的房地产调控长效机制。一户一套
到一人一间
住建部部长姜伟新在一次访谈中曾经坦言，作为住建部部长其身上的责任就是让“居者有其屋”。
其实，不仅在中国从古到今全在为“居者有其屋”畅想，发达国家亦是如此。
上世纪30年代大萧条后，美国开始将住房政策纳入公共政策范畴。住房政策重点是减少无家可归人数，支持中产阶级家庭发展。1949年美国制定住房法案，提出住房政策要“为每个美国家庭提供体面、舒适居住环境”，明确了每户一套房的基本要求，开始大规模开展公共住房建设，建立住房金融政府担保和再融资体系。1960年，美国套户比达到1.09。1973年，美国过度拥挤家庭占全部家庭数量5.6%，到2005年下降到2.4% 。同时在德国、日本以及西欧等国家全在二战后提出了类似的住房政策。
在毛大庆看来“居者有其屋”目标的实现，要依靠许多系统性的工作，其中增加房屋的供应是其中的重中之重。
建议：未来15年，房地产调控长效机制政策目标可分两步走：第一步，以“每户一套房，满足家庭基本需求” 为目标，解决城镇家庭基本生活起居需要;第二步，以“每人一间房，满足个人基本需求”为目标，为城镇居民提供相对舒适的居住条件。
供应减少1%
房价上涨0.29%
在市场经济中供求关系决定价格是最为基本的规律，在房地产市场亦是如此，经研究表明，供应对房价有较大负向影响。住房供应减少1%将带动之后的房价上涨0.29%，比预期带动作用更显著。
从目前的调控思路来看，仍然以抑制需求为主，短期内可以收到明显效果，但长期而言会造成欠账更多。
根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房成套率仅为75.8%，即使加上空置房后的套户比也仅为0.83 ，每间房平均居住人数为1.1人。按照“一户一套，一人一间”的基本供应水平，供需缺口至少为3566万套，这与上世纪六七十年代时美国、日本的情况类似。发达地区住房短缺问题更为突出，北京、上海、广东、浙江、江苏五省市，2006-2010年住房建设套数与新增家庭户数之比约为0.77。
未来10年要取得住房供需平衡，城镇住房套户比达到1，还需新增1.11亿套，建设能力需增长65.4%。
建议：房屋供应的增加主要依赖于土地市场的放量来解决。在目前土地资源紧缺的情况下，可以适当地扩大城市建设用地规模，优化土地供应结构。同时增加城市可用土地供应，提高土地供应潜力。集约使用土地，提高土地利用效率。
限购
不如“限空和限奢”
毛大庆认为，租赁和购房是城镇居民实现基本住房需求的两大途径之一，在目前市场供应不足的情况下，应当大力发展租赁市场。
从美国、德国、日本、韩国和新加坡的情况看，在快速发展阶段，租赁住房是城市居民解决住房需求的主要方式，占比超过45%。
而在我国房屋租赁市场发展较为落后，这主要是由于城市户口、教育等绝大部分公共资源配置与自有住房联系紧密，租赁住房没有分享公共资源的资格，并在治安等城市公共管理方面遭受歧视。同时，承租人权益保护缺失，存在出租人随意终止租约、租约过短等问题。频繁搬迁给承租人带来巨大经济成本和心理压力。
此外，由于税费负担过重、土地供应形式单一，租赁住房主要由个人零散供应，机构持有的长期租赁住房较少，市场规范程度较低。
在设计房地产调控长效机制时，必须注意对购置住房用于出租这一投资行为的保护。如果没有这类投资行为，就难以保证出租房源的充足。德国历史上极低住房自有率的背后，同时反映出住房出租投资的广泛性。因此，有必要对限购政策思路进行深入探讨，将“限购”(限制购买多套住房)转为“限空”(限制住房空置)和“限奢”(限制住房奢侈消费)。
建议：一是对个人持有的普通租赁住房免征营业税、房产税和个人所得税，并对房屋维修费用提供个税抵扣。二是对机构持有的普通租赁住房实施税收优惠，包括减免营业税、免征房产税和减免企业所得税等。
财政补贴
好于信贷调节
纵观几年来的房地产业成交的大起大落，银行信贷政策成为了直接调节器，2009年7折贷款利率优惠直接导致房屋成交量创造历史最高;2010年二套房贷款利率上浮10%直接导致成交量下滑;2012年差别化信贷优惠政策致使刚需成为回暖的主力。可见信贷政策对于中国楼市的影响起着关键作用。
有一定支付能力的家庭购买首套自有住房，满足居住需求，有利于增加普通家庭生活稳定感和幸福感，是培育中产阶层的重要方式，能够促进社会稳定。因此，大部分国家对基本自住购房都给予优惠政策支持，提高其支付能力。从政策效果看，财税补贴要好于金融信贷优惠。
美国、德国、日本、韩国对购买自住住房均有金融或税收优惠政策。据统计，在这四个国家自住住房中，享受金融、财税优惠比例分别为69%、16%、46%和14%。美国、日本的优惠力度和范围更大，住房自有率也更高。
目前而言我国现有房地产调控政策对支持基本自住购房考虑较少，普通家庭在调控中获益不多。
建议：一是建立自住购房财政补贴制度。包括建立自住购房按揭贷款财政贴息制度，成立以降低首付水平为目标的财政支持基金或担保基金。二是对自住购房家庭提供税收优惠，包括按揭贷款利息抵扣所得税税基、减免契税、免征房产税等，并规定每位城镇居民一生中只可享受一次。
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